どの金利タイプを選べばよいのでしょうか?

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82951942010年10月に始まったゼロ金利政策以降、変動金利型住宅ローンの金利は過去最低水準にまで下がっています。

また、現在、減税などの流れにより、固定金利よりも変動金利の方が最大1.0%前後、金利が安くなる傾向が続いています。

また、35年間固定金利のフラット35Sなどでは、適合する建物の金利を一定期間割引する制度もあり、住宅ローンの金利の競争は激しさを増しているように思います。

では、あなたは、どの金利タイプを選べばよいのでしょうか・・・?

各住宅ローンの金利タイプのなかで、あなたにとってどれが有利かは、その時々の金融情勢やあなたの属性や条件などによって異なります

まず、各タイプのなかで最も金利が低いのは、一般的に固定金利選択型の1年~3年もので、次いで変動金利型の順となり、あとは固定期間が長いものほど高くなる傾向にあります。

ですから、短期間のうちに買い換える予定がある人や短い返済期間で返すという人は、金利の低さに注目して1年~3年ものの固定金利選択型を選ぶと良いでしょう。

一方、長期返済を考えている人は、現状の金融情勢をしっかり考慮する必要があります。

今の金利水準が高く、将来下がる可能性があると思えば変動金利型。

反対に今が最低水準にあると思えば長期間金利が固定されているものを選ぶと良いでしょう。

また、代表的な住宅ローンの返済方式として、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。

■ 元利均等返済

特長は毎回の返済額を一定(均等)にしているところです

金利が変わらない限り、毎回の返済額が同じなので返済計画が立てやすい というメリットがあります。

ただ、返済額の中身を見ると返済当初は利息分が多く、元金分はわずかなため、返済が進んでも借入金残高がなかなか減っていかない というデメリットがあります。

ですから、金利も含めた総支払額は大きくなります。

■ 元金均等返済

元金均等返済は、元金返済分を一定にするというもの

返済当初の返済額は多くなりますが、返済が進むにしたがって負担が軽くなっていく という特長があります。

また、元金を着実に返していくので借入金残高が早く減り、返済総額も少なくなる というメリットがあります。

元利均等返済と元金均等返済を比べてどちらを選ぶか は、将来も含めた収入の状況や家計支出などによって異なります。

「将来に負担を残さない」というセオリーからすると、元金均等返済が堅実といえます。

ただ、金融機関によっては元金均等返済を導入していないケースもあるので、借入時に確認してください。

上記を踏まえ、さらに一歩踏み込んで「固定期間」について考えると、次の二つに分かれます。

■ 固定金利選択型・固定期間選択型

変動金利型のなかには、借り入れ当初の2年間、3年間、5年間、7年間、10年間というように

一定期間の金利が固定されているタイプの住宅ローンがあります。

一般に、「固定金利選択型」や「固定期間選択型」と呼ばれています。

このタイプは固定期間が過ぎた時点で金利が改定されるので、仮に5年間固定型のものを25年返済で借りた場合、通常は5年後、10年後、15年後、20年後と4回の金利改定が行われます。

ですから、「固定」という名前はついているものの、変動金利型に属し、完全な固定金利ではない ので注意が必要です。

■ 固定金利(フラット35)

このタイプは、全期間、固定金利なので安心です。

通称フラット35といい、住宅金融支援機構が設定しています。

しかし、直接、住宅金融支援機関に申し込むことはできず、民間の金融機関と提携して利用者を募集しています。

特筆すべきなのは、このフラット35の「S」タイプです。

別名「いい家金利プラン」ともいい、「フラット35」を申し込んでいる利用者が、省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅を取得された場合に、「フラット35」の借入れ金利を一定期間引き下げる制度です。

この制度は募集の期間や引き下げ条件などが刻々と変わります。常に最新情報を入手するのが良いでしょう。

では、ここからが大切です。

「金利」が引き下げられるのはよいが「いい家」の条件をクリアする費用とのコストパフォーマンスを考えなければいけません。

たとえば「金利」が100万円引き下げられるにしても、「いい家」の条件をクリアするために建築費が200万跳ね上がったというのでは意味が無いようにも思います。

「エビで鯛を釣る」ではありませんが、人情として、 「少ない建築費アップで支払う金利を引き下げたい」というのがホンネです。

もっと言うなら、10万円の建築費アップで50万円の金利の引下げるのがいいのは明らかです。

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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