土地だけが欲しいわけじゃないはずです

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マイホーム用地を探している人は、土地だけが欲しいわけじゃないはずです。

tm_ls2MXo7KkF4uMgマイホームという「住空間」を手に入れたくて土地を買うのであって、バブル時代ならともかく、値上がり益(売却益)を狙って土地を買う人は少ないはずです。

だから、マイホームを建てるのに向くかどうかは大切な要素です。

マイホーム用の土地を探すには、まず、基本的な知識が必要です。

このページでは、土地について、知っておかなければならない基本的なルールをお話ししたいと思います。

チェックすべき点は、以下のとおりです。

1.「用途地域」

実は、家を建てる人はこれを案外見落としてしまいがちです。

用途地域というのは、市街化区域住居、商業、工業用などの3つに大分類しています。

それをさらに、住居系7つ、商業系2つ、工業系3つ に小分類されています。

ですから、下記のように、市街化区域には全部で12種類の用途地域があります。

(住居系)

  •   第一種低層住居専用地域
  •   第二種低層住居専用地域
  •   第一種中高層住居専用地域
  •   第二種中高層住居専用地域
  •   第一種住居地域
  •   第二種住居地域
  •   準住居地域

(商業系)

  •   近隣商業地域
  •   商業地域

(工業系)

  •   準工業地域
  •   工業地域
  •   工業専用地域

これらの用途地域内では、それぞれの目的に応じて建てられる建物の「種類」や「大きさ」に規制がかかってくるんです

マイホーム取得の場合、「第一種低層住居専用地域」が住宅用地としては一番理想です。

下へ行くほど、マイホームとしての住環境は悪くなります。

ですから、なるべく上の地域のほうが、住むにはいいわけです。

例えば、 「第一種低層住居専用地域」は、主として2階建て程度の戸建て住宅・アパートが建っている地域です。

この地域では、建物の高さは10メートルまでと制限されています

また、お隣の敷地から1メートル以上あけて家を建てなくてはいけません

要するに「住環境を保全する地域」になっているのです。

この地域には、ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。

ですから、ある日突然、隣の空き地にパチンコ屋が出来たりだとか、マンションが建って日当たりが悪くなったとか、そのような心配はありません。

つまり、一戸建てマイホームに向く土地です。

もし、あなたが、将来、小さいけど何かお店をしたいと思ったとき、店舗兼用住宅なら大丈夫な地域です。

ただし、物件が少ないので、探すのはなかなか難しいのが現実です。

それと、用途地域以外の土地を、俗に、一般白地地域と呼んでいます。市街化調整区域です。

ここも一般の住宅は建てられます。

だだ、どちらかというとこの地域は規制がゆるやかです

危険物の貯蔵所や大きな騒音がするような工場、風俗営業のような施設以外は建てられます。

この市街化調整区域内で、開発許可を取った宅地分譲地は安く買えるので狙い目です。

 2. 避けておいた方がよい土地

次に、避けておいた方がいい地域を考えていきましょう。

それは「環境保全地域」と呼ばれる所です。

ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなければいけません。

ですから、よほどこだわりがない限り止めたほうがいいでしょう。

3.地 形

次は、地形です。

どんな土地でも家は建つのですが、やはり地形にも気をつけるべきです。

まず、一般の分譲地。ここは、住宅用地として整備しているので、特に問題はありません。

ただ、それでも売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。

例えば、盛土して造成した土地は、地盤沈下などの問題があります。

また、土地の形が悪いと、マイホームの設計や施工のときにどうしても制約があります。

いずれの場合も建築時のコストアップにつながる場合があるのです。

土地の形で理想をいえば、間口12メートル以上、奥行きが15メートル以上

それで、南か北に道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。

また、建物の間取りで気をつけなければならないのは、北玄関と西玄関です。

南玄関と東玄関は廊下がなくても大丈夫ですが、先の二つは廊下が必要ですので、室内を広く使いにくいという制約があります。

だた、このような土地は少ないので、あくまで一つの目安として考えて下さい。

 4.周辺環境

あと、周囲の土地をよく観察するのも重要です

特に、周りに広い土地や、遊休地などがある場合は気をつけて下さい。

その理由は、そこにマンションが建ったり、分譲地になったりする場合があるからです。

そうなると、急に住宅密集地になり住環境が悪くなります。

ですから、周囲の土地も考慮にいれてください。

 5. 接面道路の幅員と方位

最後は、接面道路の幅員と方位です。

一番いいのは、南側に道路があって、その道路幅が4メートル以上ある土地です。

南側道路だと、たとえ南に新しい家が建っても日当たりや通風が確保できます

ただ、全ての土地が南側道路と言うのは現実的ではありません。

そこで、4メートル以上の道路幅のある道に土地が接していることが重要です。

次の話は、多くの方がご存知でしょうが、ご存じない方のためにサラっと流しておきます。

もし、路幅が4メートル未満の場合は、建築基準法で道路後退制限があります(セットバック) 

それは、道路の中心線から2メートルまで後退して、家を建てなければいけません。

建物だけでなく、門塀などもダメです。自分の土地なのに自由にできないなんて、なんか損した気分です。

ですから、道路幅が4メートル以上の土地を優先してください。

また、土地が道路に2メートル以上接してないと建物を建てられません

これを専門用語で「接道義務」と言います。

接道義務違反の土地は、不動産の広告に「再建築不可」とか「建築不可」とか、表示されているので注意が必要です。

6. 境界が確定しているか?

土地といえば、ほとんどの日本人は資産だと思っています。

しかし、見た目が同じ土地であっても、境界が確定している土地と確定していない土地は価値が違います

境界が確定している土地は、自由に合筆(複数の地番の土地を一つにまとめること)や分筆(ひとつの地番の土地を複数に分割すること)ができます。

マイホーム用地であればほとんどの土地が一つの師板なので関係ないと思いますが、土地を選ぶ時には隣接地との境界が確定しているかどうかは重要な要素です。

境界確定とは、測量図などに基づいて、隣接者と境界確定協議書が作成されているかどうかをいいますが、後々のトラブルを防止するためにも重要です。

分譲宅地の場合は、官公庁の許可に際して必要なので心配はありません

 

以上、マイホーム一戸建て用の土地選びの基本的な知識をお話ししました。

不動産を購入するということは、一生を左右しかねない大きな買い物です。

不動産の流通の現場では、一般の人を利己的な不動産業者から守るために、宅地建物取引業法で重要事項説明が義務づけられています。

しかし、上記のような知識を知っておかないと、説明されても理解できません。

買ってからしまったでは取り返しがつきません。

不動産業者の中には「悪徳」とまではいかなくても、利己中心的な人が多いのも現実です。

ですから、上記のようなアドバイスもせずに、 「うまく説明して、売ってしまえばよい」が多いのが現実です。

信頼できる、ウソをつかない業者選びは重要です。

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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