不動産取引の基礎知識

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1188080「不動産取引の現場」はいつも晴れやかです。司法書士さん立ち会いの下、売主と買い主が一堂に会し、抵当権を外すためや現金の預金のために銀行マンの姿まで・・・。

このページでは、 「不動産取引の基礎知識」についてお話ししたいと思います。

さて、希望の土地もみつかって、信頼できる業者もみつかり、いよいよ最後の契約です。

はじめて知ることばかりで、ちょっとお疲れかもしれませんね。

でも、ここで気を抜くと、あとから後悔することになります。

法律がらみのちょっと堅い話をしますが、とても重要なことなので、最後までしっかりと読んで下さい。

まず、宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を行う場合、物件取引についての重要事項説明をすることになっています

要するに、重要事項の説明は契約前にしなければ、違反になるということです

ですから、取引は重要事項の説明からスタートします。

そして、この説明時に、宅地建物取引主任者は主任者証を見せることになっています。かならず確認してください。

さらに、重要事項説明書には主任者の記名押印が必要です

つまり、重要事項は必ず書面で交付しないといけないのです。口答だけでは、説明したことにはなりません。

実際、この書類には契約するかしなかの判断となることがたくさん書いてあります

その中でも、特にチェックすべきポイントが4つあります。

まず一つ目は、土地の取引形態の確認です。

取引形態によっては、仲介料がいらない場合もあります。仲介料の上限は、売買代金の3%+6万円に消費税でしたね。

取引形態というのは、

  • 売主(売主が直接売る場合)
  • 代理(売主の代理人となる場合)
  • 媒介(売主の媒介となる場合)

の3種類あります。

仲介料が発生するのは、媒介の場合です。

代理の場合は、代理手数料をとられる場合があります

売主から直接買う場合は、手数料はいりません

つまり、取引形態によって、土地の売買代金以外のお金がいらないこともあるのです。

二つ目は、住宅ローン特約とあっせんの有無を確認して下さい。

  1. 土地は自己資金で、家はローンの場合
  2. 土地と家あわせてローンの場合

仮に、銀行で審査が通らなかった場合、特約があれば、一定期間以内契約を白紙撤回できます。

もし、手付け金を払っていても返してもらえます

重要事項に書かない業者もいるので、気をつけて下さい。

書いてないからといって、手付金を返さない業者は少ないとは思いますが、この特約は必ずつけておいてもらってください

三つ目は、建築条件以外の土地の場合は付帯条件を確認してください。

ここは3階以上の建物を建てちゃいけない、住宅以外のアパートは建てちゃいけないなど、あとでトラブルになるケースがあるので、必ず確認しておいてください。

四つ目は、土地購入の諸費用を確認してください。

当然、土地代金以外の諸費用がかかるとうのは、あなたもご存知だと思いますが、仲介手数料、登録免許税、住宅ローン費用などいくつかあります。

どれもお金がかかることなので、必要な費用と金額を確認しておいて下さい。

以上、重要事項説明書で確認する4つのポイントでした。

さて、重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。

ところで契約ですが、必ず不動産業者の事務所でして下さい。

例えば、手付金を預けたあとで重要事項の説明をされたとします。

もし、話しが食い違っていたり、悪い条件があったりした時は困ります。ですから、契約は不動産業者の事務所でしてください

さらに、契約時に気をつけるべきポイントが4つあります。

まず一つ目は、売主が本人かどうかを確認して下さい。

売主本人でない人が、契約の席に座っていることがあります。例えば、売主の弟さんとかです。

売主本人が入院してたり、遠方に住んでたり、理由はいろいろあります。

代理人が代理権を持っていればいいのですが、自称代理人の場合は注意が必要です。

売主の自称代理人との交渉で、1,000万円の土地を800万円で契約した場合。あとで、売主本人が「800万円なら売らない」と言うケースも実際にあります。

もし正式な代理権がない場合、契約そのものが無効になります

ですから、代理人場合は、代理人の資格があるどうかを書面で確認してください。

その場合、委任状だけでなく、売主の印鑑証明書も要確認です。

二つ目は、不動産業者が免許業者かどうか確認してください。

たまに、免許なしで免許業者らしく事業している人はいます。

そういう人をブローカーと言います。

ブローカーは、事務所で契約しましょうとは言いません。

なぜなら、免許業者なら必ず、事務所に免許証を壁にはってあります。

免許業者でないことがバレるので、必ずお客さまの所に行くんです

ところで、なぜ、免許業者でないといけないのでしょうか?

それは、損害賠償になった場合、賠償金を払ってもらえないことがあるからです

免許業者は、営業を始めるときに営業保証金の供託が法律で義務付けられています。

消費者は、不動産の取引から受けた損害額をこの供託金から補填できるようになっています。

ですから、あなたが土地を買うときは、必ず免許業者と取引してください

三つ目は、手付金は10%以上払わないでください

通常、双方でなにも決めていない場合、手付金はすべて「解約手付」になります。

買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の2倍を買主に払うことで契約を破棄できます。

仮に、あなたが契約を解除したい場合、払った手付金は返ってきません

もちろん、ローン特約をつけていれば手付金は全額返ってきます

実は、業者によって、手付金をなかなか返してくれないところがあるのです。

よくあるのが、すでに使ったので、ちょっと待ってくださいというケースです。

ですから、手付は1割までと覚えておいてください。1,000万円なら最高100万円でOKということです。

最後の4つ目ですが、実はこれが重要です。

それは契約書、重要事項説明も含めてですが、業者によく説明してもらってください

業者の中には、何十ページもある契約書でも、5分ぐらいで説明を終わる人がいるのです。

所在地と面積と金額だけ確認して、「はい、ここにハンコ押してください」っていう人、結構いるのです。

そもそもどんな土地でも、短所も長所もあります。短所も納得していれば、トラブルにならないのです。

それで、業者には、契約書、重要事項説明をよく説明してもらいましょう

もし、不明な点があれば必ず確認しておくことが重要です。

今回は、少し堅い話でしたが、不動産取引をするうえでどれも重要なことです。しっかりと覚えておいてください。

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あなたの家作りのご成功をお祈りしています。

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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