マイホームを購入する時に受けられる特別控除

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cn011b-s_11_「マイホームを購入する時に受けられる特別控除」をお話ししたいと思います。

不動産などを売却して譲渡所得(値上がり益)が出たときには、所得税と住民税がかかります。

ただし、一定の要件を満たす場合は、「居住用財産の3,000万円控除」や「居住用財産の買い換え特例」が適用されます。

■居住用財産の3000万円控除

一定の要件を満たす居住用の家屋やその敷地を売った場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。

したがって、譲渡所得が3,000万円以下なら無税となり、それを超える部分についてのみ課税されます。

さらにこの特例が適用され、所有期間が10年を超えている場合は、「居住用財産の軽減税率の特例」を受けることができます。

これは控除額を超える部分について、通常よりも低い税率で課税されるというものです。

■居住用財産の買い換え特例(平成25年12月31日まで!)

住まいを買い換える場合は、「居住用財産の買い換え特例」を受けることができます。

これは「売却価格」から「買い換えによって取得した住宅の価格」に対応する部分について、課税が繰り延べられるというものです。

したがって買い換え物件の価格が売却価格を上回っていれば、その時点では課税されません。

ここで注意したいのは、この特例は課税が繰り延べられただけで、課税が免除されたわけではないという点。

将来この特例を受けないで売却した場合は、それまで繰り延べられていた税金が一斉にかかってくることになります。

■値下がりしているときの特例

マイホームが値下がりし、売却に伴って損失が生じた場合は「譲渡損失の繰越控除」が受けられます。

これは損失分を所得から差し引くことができるというもの。差し引いても損失が残っている場合は、翌年に繰り越して控除できます。

繰り越して控除できる期間は、初年を含めて最長4年間となっています。

この繰越控除制度には、買い換えに伴って売却した「買い換え型」と、買い換えずに売却のみを行った場合の「単純売却型」の2タイプがあります。

譲渡損失額の計算方法や適用要件が異なるので注意してください。

■税制は新年度ごとに変更が加えられます。

特にここに挙げた特例は期限付きのものが多く、ときには特例そのものが廃止されることがあります。

また、廃止されなくても控除額や控除期間、適用要件などが変更される場合が少なくありません。

住まいの購入・売却・買い換えを行う場合は、不動産会社の担当者や税務署のアドバイスを受けるようにしてください。

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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