欠陥住宅。イヤな響きです。

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「欠陥住宅」 。イヤな響きです。

2876210一生を左右するマイホームという大きな買い物。「欠陥住宅」という「ババ」を引いてしまえば、いくら人生のプランニングが完璧であっても大きな痛手です。

数年前の「耐震偽装事件」や「大手ハウスメーカーの着手金受領後の経営破綻」などから、さらにマイホーム取得者の保護に政府は動き出しました。

それが「住宅瑕疵履行保険法」です。

この法律を、分かりやすく説明すると「瑕疵を補修する責任のある業者が倒産しても購入者が補修費用等を負担しないですむ」というものです。

事業者の瑕疵担保責任「住宅品質確保法」では、新築住宅の買主や発注者の保護のために、売主または請負人に対して、住宅のうち特に重要な部分について10年間の瑕疵担保責任を義務付けています。

瑕疵担保責任の履行の確保この法律は、事業者が瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置(保険加入か供託)を義務づけています。

これによって、消費者が安心して新築を購入できるようになりました。

民法では、「瑕疵担保責任」は、「隠れた瑕疵(かし)」に適用購入した住宅に「隠れたる瑕疵」があった場合、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償を請求することができます。

この売主が負っている責任を「瑕疵担保責任」といいます。

「隠れた瑕疵」とは、買主が知り得なかった欠陥や不具合などを指します。

したがって売主から告げられていたり、告げられていなくても普通に注意していれば知り得た瑕疵(キズ)は、「隠れたる瑕疵」には当たりません。

たとえば売主から雨漏りがすることを告げられて購入した場合は、売主の瑕疵担保責任を問うことはできません。

法律が規定する瑕疵担保責任瑕疵担保責任は、法律によって規定されています。

このなかで最も買主を手厚く保護しているのが「品確法」に基づくもの。

新築住宅を対象にしています。

次いで宅建業法に基づくもの。

これは売主が宅建業者である場合に適用され、新築・中古を問わず、すべての売買物件に適用されます。

民法の規定は適用対象が広く、売主が個人など宅建業者以外であれば、すべての売買物件に適用されます。

瑕疵担保責任は、売主が当然負うべき「法的責任」であり、特別に契約を結ばなくても、瑕疵が発見されれば売買契約の解除および損害賠償の支払いに応じなければなりません。

対してアフターサービスは、売主と買主がアフターサービス契約を結ぶことで、はじめて生じる「約定責任」です。

保証する範囲は「隠れた瑕疵」に限定されず、広い部位に適用されるのが一般的です。

法律で規定している「瑕疵担保責任」 とは・・・?

【民法】

契約の解除または損害賠償の請求ができる期間は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知ってから1年以内です。

売主は、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については責任を逃れることができません。

【宅地建物取引業法】

宅建業者が売主の場合、瑕疵担保責任を問える期間を、引き渡しの日から2年以上とする特約を結ぶ場合を除いて、民法に規定するものより買主に不利となる特約を結ぶことができません。

たとえば瑕疵担保責任の期間を引き渡しの日から1年とする特約が付いていたとしても、この特約は無効となります。

【住宅の品質確保と促進等に関する法律(品確法) 】

新築住宅について、売主は住宅の「基本構造部分」について引き渡しの日から10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。

基本構造部分とは、「住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として法令で定めるもの」と規定されています。

新築住宅とは、完成後1年未満のもので、かつ人が住んだことがないものをいいます。

しかし、これらの法律で「瑕疵担保」を定めていても、業者が倒産してしまえば、瑕疵担保の補修費用は購入者が負担しなければなりませんでした

そこで、「住宅瑕疵担保履行法」を定め、平成21年10月1日からの新築住宅の引渡しに際して、全ての物件に「住宅瑕疵履行保険」に基づく「住宅瑕疵履行保険加入」などの資力確保措置を義務づけることになりました

それによって、消費者は、「瑕疵を補修する責任のある業者が倒産しても購入者が補修費用等を負担しないですむ」ことになり、売主または請負人に対して、住宅のうち特に重要な部分について10年間の瑕疵についての保証が得られることになりました。

これによって、消費者は安心して新築を購入できるようになりました

しかし、このようなことを知らない業者も存在します。

くれぐれもご用心下さい。

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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