消費増税の損得勘定を計算する!

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2014年(平成26年)4月から消費税が8%になりました。

たぶん2016年(平成27年)10月には10%になる予定です。

消費税増税前、増税後、どちらに家を建てるのが有利でしょうか?

実は、それは各人のライフイベント計画や考え方によりちがいます。

その理由は、消費税増税で負担が増加する金額と急激な新規住宅着工件数の落ち込みを回避するために拡充される住宅ローン減税額と比べてみないとわからないからです。

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たとえば、次のような資金計画で家を建てたい方で考えてみます。

土   地:    900万円
建   物:1,500万円
諸費用  :    200万円
合計   :2,600万円  で家を建てるとします。

この人の年収は600万円です。

そして、この2,600万円は、

自己資金  : 200万円
住宅ローン :2,400万円   で調達するとします。

まず消費税増税されると、どのような影響があるのかから計算してみます(※土地は消費税の対象外です)。

【消費税 5%の場合】 建物1500万円 ×  5% =  75万円

【消費税 8%の場合】 建物1500万円 ×  8% = 120万円

【消費税10%の場合】 建物1500万円 × 10% = 150万円

つまり、消費税増税では

【消費税 8%の場合】 ▲45万円 (損)

【消費税10%の場合】 ▲75万円 (損)

 ということです。

ここまではわかりやすいでしょう。

 

次に、住宅ローン減税有利になることでどれくらい影響があるかを試算します。

【2013年の住宅ローン減税】

住宅ローンの各年末残高(ただし2,000万円まで)の1%が最大控除額ですので、10年間の合計は200万円。

【2014年4月以降の住宅ローン減税】

住宅ローンの各年末残高(ただし4,000万円まで)の1%が最大控除額ですので、10年間の合計は260万円。

※上記は概算です。

 

つまり、消費税増税後は・・・60万円の得(260-200)となります。
その結果、消費税8%増税後にマイホームを購入する人の損得勘定は次のようになります。

【消費税 8%の場合】 平成26年4月以降

消 費 税  :▲45万円
住宅ローン減税:+60万円
差し引き  :+15万円 (得)

【消費税10%の場合】 平成27年10月以降

消 費 税  :▲75万円
住宅ローン減税:+60万円
差し引き  :▲15万円 (損)

したがって、「消費税が8%」は購入される人にとって、あまり影響がありません(※政府の緊急政策のおかげです)。

ただし、2015年(平成27年)10月、消費税が10%になると完全に損をすることになります。

 

消費税増税に対しては、以上のようなシミュレーションをすればよいのですが、それよりも心配なのは住宅ローンの金利です。

これを書いている2014年3月現在、フラット35の平均金利は1.779%です。

さらに、今まで90%しか融資してくれなかったのが、2014年1月から100%融資可能になります(頭金がなくても購入できる)。

購入者にすれば、史上最高に有利な条件だといえるでしょう。

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この低金利が、マイホーム購入を見合わせている間、もし、2.0%上がってしまったとしたら、先例の人の返済額は

1.8%:月々  77,061円(金利 :  8,366,010円)
3.8%:月々 103,406円(金利 : 19,340,557円)
差   : 月々+26,345円(金利 :+11,064,547円)

毎月返済額で3万円弱、総返済額で1100万円強の差 が出てきてしまいます。

このように、消費税と住宅ローン減税の有利不利を計算しても、数十万から百数十万円程度なのに対し、住宅ローンの金利は少し上昇するだけで数百万円単位の違いがあります。

「住宅ローンの金利だけで1,100万円も差が出る・・・?」

住宅を買うということは、土地と家を買うということだけでなく、住宅ローンを買うことです。

 

あなたはどちらを選びますか?

 

現在、日本政府はインフレ社会を目指しています(インフレ=金利上昇)。いわゆるアベノミクスです。

今後、金利がどうなるかわかりませんが、もし、「マイホームが欲しい」、「ゆくゆくは家を建てたい」と思うのであれば、金利が低い今のうちに、住宅ローンの低金利を確定し、建てておくのが良いと言えるでしょう。

そして、その期限は、

消費税が10%に増税される平成27年10月の6ヶ月前、平成26年3月31日まで

です。

詳しくはお気軽に「私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト」までお問い合わせ下さい。

 

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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