銀行の審査の手口 ( ・_・;)

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絶好のロケーションとお気に入りのマイホーム。

買いたい物件が決まり、売買契約を結ぶと、次に待っているのが住宅ローンの申し込み、そして審査です。
住宅ローンを借りて家を買う以上、審査に通らなければ売買契約は白紙に戻さないといけません。_| ̄|○
そんな最悪の事態にならないためにも、銀行の審査の手口について、重要だと思われる順番に解説したいと思います。

① 返済負担率(毎月返済額/月収)

返済負担率は収入に占めるローン返済額の割合です。
金融機関はこの水準が一定の範囲内に収まっていることで、安定性の高い返済計画であると判断します。
特に、このローン返済額には、審査を申し込んだ住宅ローンだけでなく、現在借りているローンのすべてがカウントされるので、注意が必要です。

審査申込時にやってはいけないことは、ずばり、次の2つです。

× その他の借入金の存在に気づかないまま申し込む
× 目的のないローンの総借入残高が年収の1/3を超えている

その他の借入金に気づかずに申し込みをするのは、絶対に避けて下さい。
金融機関は、個人信用情報を照会して、申込者がいくら借りているか、ほぼ確実に把握します。

申込書に記載のない借り入れがあると、審査担当者の心証はとても悪くなります。
そして「何か問題を抱えているに違いない」と、粗探しが始まるのは確実です。
例えば、携帯電話、家電などをローンを組んで分割払いで購入したことに気づいていないという人は多いので、注意して下さい。

2010年の改正貸金業法の完全施行を契機に、カードローンやキャッシングなどの目的のないローンの総借入残高が年収の1/3を超えてはいけないことになりました。
それを受け、住宅ローンを取り扱う金融機関も、上記のようなローンが年収の1/3を超える案件は即、不承認にします(ただし、銀行ローン(プロパーローン)は例外です)。
ですから、確実に、残高を1/3未満に減らし、かつ減らした後、一定の期間(約一ヶ月以上)が経ってから申し込みをしましょう。

② 職種、勤務先、雇用形態

職種、勤務先、雇用形態が審査の障害になるのは、収入が安定していないと判断されるケースが多いからだと考えられます。
サラリーマンであっても給与体系が成果主義や業績連動型などの場合、金融機関によっては厳しく審査される可能性があります。

審査申込時にやってはいけないことは、「審査的に難しい可能性がある金融機関には申し込みをしない」ことです。
金融機関によっては、派遣社員、契約社員、アルバイトなどを融資の対象外としているところがあります。
また、対象としていても、勤続3年以上が最低条件になっているなど、条件がある場合もあります。
申し込み前に、事前に自分が対象になるかどうかを確認してから申し込みをしましょう。

事前確認が大事な最大の理由は、1カ所であっても金融機関から不承認が出ると、別の金融機関の審査のハードルが上がるからです。
ある金融機関に審査を申し込んで不承認が出るとします。
別の金融機関に持ち込んだとしても、その金融機関は以前の融資申し込みの経歴が見えてしまいます。
そうなると、審査に落ちた人だと簡単に推測できるため、審査担当者は粗探しを始めるに違いありません。

③ 借入比率(借入額/担保価値)

昔は、不動産担保評価額の8割以下しか融資できなかったものですが、最近では新築購入であれば、不動産価格の10割、場合によってはそれ以上借りることが可能です。

④ 借入者の社会属性

社会属性とは、正規雇用か非正規雇用の違いです。
金融機関は、正規雇用であれば収入が安定していると想像しやすいのですが、非正規雇用だと収入が安定的であるかどうかを具体的に確認することになります。

審査申込時や住宅購入の直前にやってはいけないことは転職・独立です。
もちろん、個別事情によっては問題ないこともありますが、仕事を変えた直後の住宅購入は、収入だけでなく雇用すら安定的とは言い難いととせれます。
仕事に慣れて、収入が安定するまでは、いくら安定的に返済できるといっても金融機関にはなかなか信じてもらえません。

⑤ 返済途上での返済能力の変化

返済している途中に、借入申込者の返済能力が大きく変化する可能性があるのは、申込者が高齢者であったり、妊娠する可能性がある女性であったりする場合です。
収入の変化によって、返済が不安定になる可能性があれば、当然、審査は厳しくなります。
ただし、「退職金や遺産などまとまったお金で返済負担を減らすことができる」とか、「すでに十分な貯蓄がある」など、金融機関が納得できる説明ができれば大丈夫な場合があります。

 

審査の申込書は、お見合いの釣書のようなものです。

従って、金融機関の審査担当者にとって気にかかるような内容はできる限り記載しない方がよいのです。
しかし、金融機関は個人信用情報を照会するなど、様々な方法で申込みをしている人の実態を確認するため、虚偽の申告は絶対してはいけません。
もし問題があると感じる人は、問題の内容によって対処方法が異なります。
是非、私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトにご相談下さい。

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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