4.住まいを保有するとかかる税金

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4.住まいを保有するとかかる税金

住宅を保有しているときには、固定資産税と都市計画税がかかります。

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4-1 固定資産税

1月1日現在で土地、家屋、償却資産を所有している人が納める税金です。

原則として、3年に1度評価替えされる固定資産税評価額に対して所定の税率を乗じて計算されます。

標準税率は1.4%ですが、これは市町村が独自に1.4%以外の税率を定めることができるため、地域によって異なる税率となっている場合があります。

  • 税額=課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)※

※市町村が独自に税率を定めることもできるため地域によって異なる場合があります。

(住宅用地の課税標準の特例)

住宅家屋の敷地になっている土地は「住宅用地」として課税標準が減額されます。

ただし「住宅用地」と認められるのは、家屋の床面積の10倍までの面積が限度です。

店舗などとの併用住宅の場合には、全体の床面積に対する居住用の床面積の割合によって、「住宅用地」と認められる敷地の比率が決められます。なお、別荘の敷地は住宅用地と認められません。

併用住宅のうち「住宅用地」と認められる敷地の比率

全体の床面積に占める居住面積の割合 (1)地上5階建以上の耐火建築物の住宅用地比率 (2) (1)以外の家屋の住宅用地比率
4分の1以上2分の1未満 0.5 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75 1.0
4分の3以上 1.0

そして、住宅用地と認められた面積部分については、課税標準は次のように軽減されます。

住宅用地の課税標準の軽減

宅地区分 要件(住宅用地と認められた面積部分) 課税標準の軽減
小規模宅地 住宅1戸当たり200㎡まで 課税標準(固定資産評価額)の1/6
一般住宅用地 住宅1戸当たり200㎡超で床面積の10倍まで 課税標準(固定資産評価額)の1/3

(土地の負担調整)

評価替えにともなって、新しい固定資産税評価額と従前からの固定資産税の課税標準との間に乖離が生じたり、拡大したり、あるいは各地域で乖離の仕方がばらついているケースが少なくありません。

本来なら新しい評価額を基に税額を算出すべきですが、税額が一挙に上がってしまいます。

そこでその乖離を一定限度内にとどめて、ばらつきを改善し、土地の課税標準を調整して一挙に税額が増えるのを防止する、負担調整の制度が設けられています。

「4-1固定資産税 住宅用地の課税標準の特例」により算出された課税標準から、さらに「前年度課税標準」の「新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した金額」に対する割合(負担水準※)により、負担調整措置が適用されます。

また、一定の地価下落が見られる場合には、市町村は簡易な評価額の下方修正ができるようになっています。

※負担水準(%)=(前年度課税標準)÷(新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した金額)

土地評価額の変動による課税標準の調整

負担水準 課税標準の調整※
100%以上 新年度評価額に住宅用地の課税標準の特例を適用した額
90%以上100%未満 前年度の課税標準額(据置き)
90%未満 前年度の課税標準額+(新評価額×住宅用地特例(1/6または1/3)×5%)
ただし、上記によって求められた課税標準が、住宅地特例による課税標準の90%を上回る場合は90%相当額、20%を下回る場合は20%相当額とする。
平成24年度から平成27年度においては、前年より税額が1割以上で市町村等の条例で定める割合を超えて上昇する場合には、その超えることとなる税額相当分を減額する措置が講じられています。
なお、上記の負担調整措置は平成24年度、平成25年度の措置で、平成26年度の負担水準は90%から100%に引き上げられ、調整が廃止されることになります。ただし負担水準が100%未満の住宅用地については、新評価額に住宅用地の特例を適用した額の5%を前年度課税標準額に加算する方式を継続し、加算後の課税標準が100%の課税標準額(本則)を上回る場合は100%相当額、20%を下回る場合は20%相当額とされます。

新築家屋の税額軽減の特例

新築住宅家屋が次の床面積の要件を満たす場合、新たに課税される年度から3年度分(3階建て以上の耐火建物・準耐火建物の場合は5年度分)、固定資産税が減額されます。

減額されるのは、120㎡相当分までの居住部分に相当する固定資産税額の2分の1です。

なお、長期優良住宅の普及促進法の施行後に長期優良住宅として認定された住宅家屋については、それぞれ減額の適用期間が2年度分延長され、5年度分(3階建て以上の耐火建物・準耐火建物の場合は7年度分)となります。(新築した年の翌年の1月31日までに、申告書に長期優良住宅の認定を受けて建てられたことを証明する書類を添付して市町村の税務課へ提出する必要があります。)

※この特例の適用は平成26年3月31日までに新築したものまでです。

新築家屋の税額軽減の特例の適用要件

新築年月日 自己居住用住宅の面積 貸家の面積
平成26年3月31日まで 50㎡以上280㎡以下 40㎡以上280㎡以下

※ただし、併用住宅などの場合は住居用の部分が全体の床面積の2分の1以上であること。
※マンションの場合には、専有部分の2分の1以上が居住用であること。(床面積は、共用部分の持分を加算して判断する。)

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4-2 都市計画税

都市計画税とは、1月1日現在の土地・家屋の所有者に、課税される税金です。税率は0.3%を上限として、市町村ごとに定められます。

  • 税額=固定資産税評価額を基にした課税標準×0.3%※

※市町村が独自に税率を定めることもできるため地域によって異なる場合があります。

 (住宅用地の課税標準の特例)

住宅家屋の敷地になっている土地については、「住宅用地」として課税標準が減額されます。

「住宅用地」と認められる面積は、固定資産税と同じ条件です。

住宅用地と認められた場合の課税標準は次のように軽減されます。

住宅用地の課税標準の軽減

宅地区分 要件 課税標準の軽減
小規模宅地 住宅1戸当たり200㎡まで 課税標準(固定資産評価額)の1/3
一般住宅用地 住宅1戸当たり200㎡超で床面積の10倍まで 課税標準(固定資産評価額)の2/3

 (土地の負担調整)

固定資産税と同じ負担調整措置がとられています。

また、平成24年度から平成26年度においては、固定資産税と同様に一定以上の税額上昇を抑える減額措置が講じられています。

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3.住宅ローンの控除など (住まいを買った後の税金の手続き)>>

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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