「液状化判定付き地盤保証」

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東日本大震災以降、地震に対する家屋の倒壊や傾いてしまうなど、予想を上回る脅威に対して関心が高まっています。2015年4月、国土交通省は住宅性能表示制度に、液状化に関する情報提供を義務付けました。

私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト ダイヒョウ株式会社では、これらの状況を踏まえ、新築物件では地盤調査だけでなく、液状化判定も合わせて行うことを強くおススメします。

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(出典:ハウスワランティ)

調べたところによると、数社がこのような地盤保証と液状化保証をセットにした商品を出していますが、一般社団法人ハウスワランティの場合、下記のような保証内容です。

保証期間 保証限度額 免責金額
地盤保証 20年(更新可能) 5,000万円 0円
液状化保証 10年(更新可能) 500万円 0円

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(出典:ハウスワランティ)

上記の写真は、東日本大震災時、液状化の被害があった地域のものですが、完全に電柱は不安定になっています。おそらく道路内に埋設されている生活インフラ(上水道管や下水道管、電気、通信、ガス管など)も被害が及んでいると思います。建てたばかりの新築マイホームが、このような地震による液状化の被害を受けたとしたら・・・?考えただけでもゾッとします。

「そんな時に、マイホーム補修の費用が出る液状化保証があれば・・・?」

そう思う人も多いと思います。

普通、地盤保証は次のような順序で進められます。

● 地盤調査

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(出典:ハウスワランティ)

地盤調査は、国土交通省告示第1113号にある10種の地盤調査方法から選ばれます。

私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトがお勧めするのは、「低コスト」と「高い信頼性」があるスウェーデン式サウンディング試験です。その理由は、調査結果を数値化できるからです。その結果、万一、地盤改良工事を施工しないと保証が受けられない地盤だった場合、費用対効果にもっとも優れた工法を選ぶことができるからです。

また、スウェーデン式サウンディング試験は、収集したデータを液状化の二次判定にも使えます。

液状化判定は、微地形区分と地下水位の考察に基づき、一次判定を行い、その結果により、さらにスウェーデン式サウンディング試験調査データ等から二次判定を行います。これにより、液状化のリスクの制度も上がり安心できます。

● 解析・診断・判定

ここで注意したいのが、地盤の調査会社と地盤改良工事がグルでないかということです。

その理由は、地盤改良工事が必要でないにもかかわらず「地盤改良工事をしなければ保証が受けられませんよ」と言われれば、余計な費用を支払わなければならないのはあなただからです。

ですから、調査会社と改良工事会社は切り離す方べきです。

地盤調査会社は、地盤改良工事を受注していない会社を選ぶことはもちろん、解析や診断、判定に至っては第三者的で客観的な保証会社を選ぶと良いでしょう。

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(出典:ハウスワランティ)

● 報告

地盤調査会社から「速報」および「判定書」が届きます。

普通、この手のデータは専門的な言葉ばかりで非常にわかりにくく作られています。必要な要件を文章で書いてくれれば良いのですが、数値や専門的な言葉などの羅列・・・(;^_^A アセアセ。

最近はそのような声も多いのか、調査の結果の解析・診断結果、対策工事が必要な場合もその根拠を平易な文章で表現してくれる保証会社が増えてきたように思います。

また、その土地に見合う基礎の仕様も提示してくれますので、それを順守した基仕様にすれば地盤保証・液状化保証が受けられますので安心です。

 

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(出典:ハウスワランティ)

● 対策(工事)

解析結果で軟弱地盤など不同沈下の危険性が認められた場合でも、基礎の補強工事や地盤改良工事を施せば保証がつけられます。

地盤改良工事の種類は多く、価格的にはピンからキリまでです。

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(出典:ハウスワランティ)

「置換工法」は基礎の下をセメントの粉末などで固める工法で、比較的安く上がります。

ただし、家の下で軟弱層の厚さが急変しているような場合には、セメントで固めて重くなった分、逆に傾きやすいと言われています。また、土の中に存在する葉っぱなどが腐ってできた腐植土とセメントの相性は悪く、十分に固まらない可能性もあります。

「柱状改良工事」は、木材や鋼管、コンクリートで作った既成杭などを基礎の下の地中に打ち込んで安定させる工法です。

この工法は支持層が深いと莫大な費用がかかりますし、将来的に建物を取り壊して土地を売却する場合、杭をそのままで売却しようとすると「地中障害物あり」として評価が激減してしまいます。すなわち、当初の地盤改良工事だけでなく、将来的な撤去費用も必要になるということてす。

また、セメント杭の場合、発がん性物質として指定されている六価クロムが基礎の下に存在するという健康面の心配も出てきます。

その点、最近話題なのが、砕石パイル工法です。

砕石パイル工法とは、砕石の杭をその地盤にあうように確実な施工で1本づつ造り上げ、砕石パイルと砕石パイル周辺の地盤の支持力を複合させて、 地盤の支持力を高める地盤改良工法です。

価格も比較的安く、工期も短いので一般の木造住宅の場合、価格的にも品質的にも非常に助かりますし、地盤保証も液状化保証もつけることができます。

(参考)

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(出典:HySPEED工法

●保証

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(出典:ハウスワランティ)

判定結果に基づく診断や推奨された地盤改良工事の施工により、地盤保証は保証期間20年(更新可)、保証限度額5000万円、免責金額0円がつけられます。また、この地盤保証に10年間(更新可)、保証限度額500万円、免責金額0円の液状化保証をつけることができます。

ただし、注意したいのは、”液状化保証は地震に起因する地盤の液状化現象により不同沈下した建物の沈下修正工事を保証”してくれるということです。あくまでも「地震に起因する」と原因が特定されていますので忘れないでください。

また、地盤調査と解析・診断の結果、「液状化対策も必要」と報告を受けた場合、別途、「液状化対策工事」も必要になります。

(この保証は上記判定結果により、液状化対策が必要であると結果が出た場合、液状化対策を実施した物件が対象になります。)

以下の図は各保証の期間イメージです。ご参考にしてください。

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(出典:ハウスワランティ)

昔、小学生1年生になった時、担任の先生がクラス全員に向かって次のように言いました。

「小学生低学年の勉強は家の基礎(土台)と同じ・・・!

 家の基礎(土台)が傾いたら二階はもっと傾きますよね・・・!

 みなさんはそんな家に住みたいですが・・・?」

地盤も家の一部です。

次のようなおそれのある土地はなんらかの地盤改良工事が必要です(地盤改良工事は法律で義務付けられています)。

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東日本大震災以降、全国各地で起こっている地震や火山の噴火。地球温暖化に起因すると言われるゲリラ豪雨。最近の日本は自然災害がとても心配です。

また、自然災害の影響での液状化現象、地下水位の上昇問題など、「地盤災害」も心配です。大切な家が傾いてしまうと扉の開け閉めが困難になったりします。地盤の問題は深刻です。国土交通省も東日本大震災を踏まえ、住宅性能表示制度において2015年4月より、液状化に関する情報提供を義務づけました。

土地を探すにしても、あまりにも安いからと飛びついたとしても多額の地盤改良工事が必要な土地であれば本末転倒です。

先の小学校の先生の話ではありませんが、地盤もマイホームの一部です。マイホームの購入で失敗しないようにご一緒に学びましょう。

いつでもお気軽にご連絡ください。

 

 

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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