繰り上げ返済を上手に使う!

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買う時はいいけど、これから長い間、返済が続く住宅ローン・・・。周りからは新しいマイホームでうらやましがられるのでうれしいけど、住宅ローンの返済の事を考えると時々不安・・・。

ここは明るくポジティブに考えて、銀行口座から確実に引き落とされる住宅ローンの額を見て、「仕事、頑張らなくっちゃ!」と自らを奮い立たせよう・・・。そうすれば、出世もするだろうし、給料も増えて家族も喜ぶ。そして、その結果、きっとその方が自分たち家族の人生にもプラスになる。

そんなあなたのために、住宅ローンの「繰上げ返済」について解説したいと思います。

繰り上げ返済(繰上げ返済)とは、住宅ローン返済中に、”元金の一部を前倒しで返済”する方法です。たとえば、あなたに思わぬボーナス100万円が支給されたとします。現在、100万円を1年間貯金しても利息は200円しかつきません。一方、あなたが3,000万円の住宅ローンを組んでいた場合、概算ですがその100万円を「繰上げ返済」で元金を減らすと、住宅ローンの利息は60万円も減ることになります。仮に35年で割れば17,142円。貯金をして+200円、繰上げ返済をして-17,142円。どちらが得かは一目瞭然。これから金利上昇局面でも同じように比較して、貯金するか、繰上げ返済するかを決めればよいわけです。

「繰上げ返済」は元本を返済して利息を減らす方法です。

そして、その繰上げ返済時、あなたは次の二つからどちらかを選ばなければなりません。

① 期間を短縮する繰り上げ返済(期間短縮型)

kuriage_01
ある一定期間に払う予定の元金を先に払うことです。毎月の返済額は変わりませんが、返済が終わる時期が早くなります。

② 返済額を減らす繰り上げ返済(返済額軽減型)

kuriage_02
繰上げ返済する元金を残りの期間全体から減らすイメージです。その結果、毎月の返済額が少なくなります。

① 期間を短縮する繰り上げ返済(期間短縮型)

借入金3000万円で、100万円を繰り上げ返済した場合(返済期間35年、金利2%)

時 期 利息の節約額 期間の短縮巾
5年経過後 約79万円 1年6か月
10年 約61万円 1年4か月
20年 約23万円 1年1ヶ月

② 返済額を減らす繰り上げ返済(返済額軽減型)

借入金3000万円で、100万円を繰り上げ返済した場合(返済期間35年、金利2%)

時 期 利息の節約額 月々の返済軽減額
5年経過後 約33万円 約3,700円
10年 約27万円 約4,200円
20年 約16万円 約6,400円

利息の軽減効果が高いのは、①の期間を短縮する繰り上げ返済(期間短縮型)です。

「借入の残高が多くて、残りの返済期間が長く、金利が高い」ほど、その利息軽減効果は大きくなります。当初10年間は住宅ローン減税がありますが、所得税と住民税で住宅ローン減税の効果が十分に受けられない所得が低い人ほど、この繰り上げ返済を多用すると良いでしょう。すまい給付金もありますし・・・。

繰上げ返済は、できるだけ早く始めるほど、その効果は大きくなります。ただし、あまり大きくない金額をこまめにするのは管理が煩雑になりすぎますので控えた方が良いでしょう。また、突然の疾病や怪我、急な慶弔行事のために、手元に置いておくおカネも必要ですので、ある程度まとまった金額で繰上げ返済するのが良いと思います。ですから、50万円とか100万円とかと区切りのよい数字にして、達成感を味わっている人が多いようです。

また、史上最強のローンは「住宅ローン」ということを忘れないでください。「繰上げ返済」は余裕資金でするようにしないと、あまり繰上げ返済に熱くなりすぎると、教育ローンやリフォームローンなど、住宅ローンより利息が高い新たなローンを選ぶようになれば本末転倒です。

「繰上げ返済」を積極的に考えた方が良いのは、3年や10年の当初期間だけ固定金利期間を選んだ方です。固定期間終了後に金利が上がるようであれば、その終了前に積極的に「繰上げ返済」するのがよいでしょう。そうすれば、利息の軽減効果が非常に高まります。

また、ちょっとした小技ですが、「12月にボーナスをもらって「繰上げ返済」をするのであれば、1月に入ってから実行するのが良いでしょう。その理由は、当初10年間もある「住宅ローン減税」の計算は、12月31日現在の住宅ローン残高だからです。

繰上げ返済の手続き方法ですが、おカネを用意して銀行に持ち込むだけでOkです。実際は、ローン返済日に、毎月の返済分と一緒にして実行する方法と、返済日以前に実行する方法がありますが、それは金融機関次第です。

最後の注意点ですが、この繰上げ返済する場合、住宅ローンを組む前に必ず手数料を確認するのが良いでしょう。繰上げ返済手数料が1回3万円も係るようであれば、その銀行は敬遠しましょう。最近はインターネット経由であれば繰上げ返済無料の金融機関も多々ありますので、必ず確認するようにしてください。

では。

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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