市街化調整区域内の宅地に専用住宅は建つか・・・?

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いよいよ2015年よ、サイナラ ~~~ヽ(`◇´;))))))) 。新たなる2016年よ、コンチワヽ(^▽^)人(^▽^)人(^▽^)ノが近づいてきました。
年賀状の作成やお歳暮の手配、大掃除などなど、年中行事の一つですがなにかと気がせくのが12月です。
すこやかな新春を迎えるために、ご活躍をお祈りしています。

さて、今日は、「市街化調整区域内の宅地に専用住宅は建つか・・・?」について解説します。

●都市計画法26528

(出典:国土交通省)

そのことを解説する前に、少しだけカンタンに「都市計画法」について説明します。
「都市計画法」とは、法律名が表すように”都市計画”について定めた法律です。この「都市計画」は全部で11もありますが、専用住宅を建てるのに関係するのは次の4つです。
①区域区分
②地域地区
③市街地開発事業等予定区域
④市街地再開発事業
これらの「都市計画」は、「都市計画区域」というエリア内に定められます。また、「都市計画区域」にするほど都市ではないが、まったく野放しにしたくないといった場合に「準都市計画区域」が設けられることもあります。

ですから、土地は次の3つに分類されます。
①都市計画区域
②準都市計画区域
③未指定区域

そのうち①の都市計画区域ですが、徳島では、次の都市計画エリアがあります。

  • 徳島東部都市計画区域
  • 藍住都市計画区域
  • 脇町都市計画区域
  • 貞光都市計画区域
  • 池田都市計画区域
  • 日和佐都市計画区域
  • 牟岐都市計画区域

5215478

(出典:不動産投資情報局)

●区域区分(通称:線引き)

この「都市計画エリア内」には無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、普通、「区域区分」が設けられます。この区域の境の事を通称「線引き」と言い、都道府県知事が次の二つの地域に分けます(区域区分しない都市計画区域もあり、徳島県では藍住都市計画区域が該当します)

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域

市街化区域とは、すでに市街化を形成している地域、もしくはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る地域です。
一方の市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。ただし、市街化地養成区域は市街化を抑制するのであって、完全に市街化を禁止しているわけではありません。
なぜ「調整」などと言う言葉を使ったのかはわかりませんが、この部分で一般の人は判らなくなります。
法律では、この区域区分は「準都市計画区域」と「未指定区域」では定めないことになっていますので、土地は次の5つのいずれかに属することになります。

(図)

●用途地域(市街化区域)

市街化区域内には、「地域地区」というものがあり、その中で一番ポピュラーなのが「用途地域」です。「用途地域」は市街化区域内では必ず定めなければならないことになっています。
「用途地域」は、建物の用途を制限する法律で、「都市計画法」の兄弟のような法律である「建築基準法」で建築できる建物が細かく分類されています。それによって、用途が似通った建物を集めてしまおうという考えです。

855552

(出典:五泉市)

●開発行為(市街化調整区域)

あなたが土地を購入する場合、「市街化区域」は地価が高く、「市街化調整区域」は比較的安かったりします。

少しでも建物に予算を掛けたいことを考えると、土地を少しでも安く手に入れたいのが人情です。

先にお話ししたように「市街化調整区域」は、市街化を抑制する区域であって完全に禁止しているのではありません・・・。「市街化調整区域」内で「開発行為」で知事の許可を受けた地域を「開発区域」と呼びます。いわゆる一団の宅地分譲地だと思って下さい。

この「開発行為」については、都市計画法29条の許可に定められています。この「開発」とは”土地の開発”と言う意味で、建築物の建築などのために行われる造成工事(土地の区画形質の変更)のことです。一部の例外を除いて、あなたが市街化調整区域内で新築マイホーム用の土地を購入しようと思った場合、まずこの開発許可を受けているかどうかが非常に重要になります。ですから、市街化調整区域内でほしい土地があった場合は、売主さんに「開発許可はありますか?」とまず確認するのが良いでしょう。

この開発区域の許可を得るためには、さまざまな関係書類が必要です。隣接者との境界確定をはじめ、公共工事の管理者との協議や同意の書類擁壁や構造物の技術的基準をクリアした設計図書その他、非常に手間ヒマと費用がかかります。ですから、その分、販売価格は上昇します。それらも含めた価格が掲載されているのが宅地分譲地の価格です。

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(出典:宅建資格ゲッター)

●建築許可(市街化調整区域)

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(出典:筑西市)

ますますややこしくなりましたが、市街化調整区域内の土地は次の二つに分かれると思ってください。

  1. 市街化調整区域内で開発許可を受けた開発区域
  2. 市街化調整区域内で開発許可を受けた開発区域以外の区域

「開発許可を受けた開発区域以外の区域」とは、またわかりにくい話になってきました。(法律用語って難しく書かれています)

「開発許可を受けた開発区域以外の区域」は、開発許可制度の弟分のような規制といえばわかりやすいでしょう。これを一般に「建築許可」と言います(法律用語ではありません)。

市街化調整区域内で、開発行為の要件である”土地の区画形質の変更”が不要な土地。価格も非常にリーズナブルですし、土地の埋め立ても済んでいるし、あなたの予算にピッタリ・・・。しかし、「開発許可を受けた開発区域以外の区域」、市街化を”抑制”すべき「市街化調整区域」において、全くの野放しで建物が経ってしまうのもマズイ・・・。そこで、建築段階で”知事の許可”を受けるように義務付けたのが「建築許可」です。「建築物の新築・改築・用途変更」と「第一種特定工作物の新設」は、「建築許可」の対象となります(費用が掛かります)。

さらに、上水道の引込み排水工事排水同意書などが必要です。それらの費用を加算してもまだ安いのであれば「買い」ですが、そうでなければ敬遠した方が無難です。また、専用住宅は建築不可能で、沿道サービス業種である店舗付き住宅でなければ立たないケースもありますので、専門家に相談した方が良いでしょう。

以前、何度も仲介業者に確認し、専用住宅は建ちますというので土地決済と登記を移転した後、店舗付住宅しか建たなかったという笑えない話もあります。あなたがそんな目にあわないように、不動産業者が言うことだけをうのみにするのでなく専門家に相談して下さい。いわゆる裏づけです。

また、あなたのおめがねに合う市街化調整区域内の土地で地目が農地だった場合は、さらに農地法が絡んできますので「非農地証明」「農業振興地内の農地除外」などの莫大な費用と時間がかかるケースだってあります。

いくら安くても「市街化調整区域内の土地」を購入する場合は、信頼のおけるパートナーのサポートを受けながら新築マイホームの計画を進めましょう。

あなたの夢の新築マイホーム創りのご成功をお祈りしています。

では、また。

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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