ソンをしてからでは遅い「住宅ローン減税」自己防衛術!!

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「住宅ローン減税」とは、年末12月31日現在の住宅ローン残高の1%をその年の所得税から差し引いてくれるという非常に魅力的な制度です。
上限は一般的な住宅で年間40万円・・・。しかもその期間は最長で10年・・・。簡単に欲張りに計算すると、なんと400万円・・・。400万円あれば車が買えると、思わず鼻息も荒くなってしまいます。しかし、その一方で、この制度を利用する際に注意しなければならないポイントがあります。今回はそのポイントを解説してみました。

こんにちは。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト”です。
この「住宅ローン減税」の目的は、日本の景気を2%程度のインフレに持っていこうとする政府の肝いりです。新築などの住宅市場が活性化すれば、周辺業界の金利も良くなるでしょうし、なんといってもデフレ経済からの脱却を掲げる安倍首相と日銀にすればてっとりばやい特効薬です。
しかしその一方で、人類史上を類をみないほどの借金大国の日本・・・。優秀な東京大学出身の官僚さんたち・・・。なかなか制度設計は手が込んでいます。
「情報社会」とはインターネットや携帯電話の時代ではありません。知っている人はドンドン得をし、知らない人はドンドン毟られながら落ちていくしかない厳しい「知識社会」です。この魅力的な制度も「うっかりミス」で大損する人が増えています。ちょっとしたミスで「住宅ローン控除」が打ち切られ、税金が増えてしまうことになりかねません。

では、そんなことにならないように、どのような点を気に付けなければならないのでしょうか・・・?

そ・れ・は・・・?
次の五つのキーワードを覚えてしまいましょう。

① 期間10年
② 引越し
③ 床面積
④ 耐震性能
⑤ 所得税額
① 期間10年

① 期間10年

ある会社員Aさんは、計算したら200万円近い損失で愕然としました。
2014年に期間10年の住宅ローンで一戸建てを購入しましたが、その翌年、遺産が入ったので300万円を繰り上げ返済しました。そして、毎月の返済額を同じ額にして期間をそれまでの10年から3年短くしました。その結果、なんと本来受けられるはずであった「住宅ローン減税」がまったく使えなくなり、大損してしまいました。
「住宅ローン減税」は「期間10年以上」でなければ利用できません。決して「借入時に10年」ではありません。特に、誰も注意喚起してくれないネット銀行の住宅ローンを利用しているあなた、まずこの「期間10年以上」を意識するのが良いでしょう。

また、昨年11月以降、住宅ローン金利が上下し始めたとはいえ、まだまだ続いている低金利。借り換えを検討しても良いでしょう。しかし、この借り換えの際も注意が必要です。
こちらもやはり「期間10年」を意識しないと、10未満にしてしまうと住宅ローン減税は受けられなくなります。多少支払う金利が増えてでも、あえて10年以上にしておかないと住宅ローン減税の方でソンをしてしまうことも多いです。手数料はかかりますが、どちらがトクになるかを天秤にかけた方が良いでしょう。

② 引越し

旦那さんだけが単身赴任する場合、住宅ローン減税は継続できますが、家族そろって引越しした場合は居住条件がないので、住宅ローン減税は中断します。ただし、10年以内に帰ってきて住民票を戻せば再開します。さすが、東京大学卒の官僚エリートはスゴイですね・・・。

③ 床面積

また、住宅ローン減税の要件に面積要件50㎡というのがあります。50㎡と言えば15.12坪の延床面積・・・。地方の一戸建てではまずこれ以上あると思いますが、区分所有のマンションなどを購入する場合には注意が必要です。
そもそも、一戸建てと区分所有マンションの床面積の計算方法は違います。一戸建ての場合は壁芯で面積を登記しますが、区分所有マンションの場合は内法(うちのり)と言って壁の内側から内側までの距離を測って登記します。しかし、中にはズルい業者もいて、広告では壁芯面積で表示させている場合もあるので注意が必要です。先の①と②と違って、床面積は注意しようがありませんので、住宅ローン減税を利用しようと思うのであれば、必ず不動産登記簿で床面積を確認するのが良いでしょう。

④ 耐震性能

中古住宅を購入する場合も注意が必要です。
住宅ローン減税を利用する場合の中古住宅の要件は、一戸建て築20年、マンションなどの耐火構造物で築25年です。もし仮に、これより築古の場合は「耐震性能についての証明書」を取得すれば適用可能になります。

⑤ 所得税額

以前、こんなお客様がいました。
「2500万円借りたので毎年25万円年末調整で戻ってくると思っていたのに、16万円しか返ってこなかった!」
ごめんなさい、所得税で引ききれない場合、一定程度、住民税で返ってきますがそれでも7.5万円まで・・・。さらに、毎年確実に返済されている方であれば毎年住宅ローン残高は減っていきますので、単純に25万円×10年の250万円も返ってくるはずもありません。そのように期待させるエリート官僚さんの方が1枚上手です。
さらに、そもそも所得税を住宅ローン残高の1%以下しか支払っていない方は、まるまる返ってくるはずもありません。ですから、住宅ローン減税を国民の権利であるから全額取りたい方は、まず物件価格と借入金額、住宅ローン減税額のシュミレーションをしてみるのが良いでしょう。
エリート官僚さんはその点も見越しています。
そのような不満が出るのを封印するべく、エリート官僚は考えました。それが「すまい給付金」です。年収が300万円以下のあなたは30万円、400万円以下の人は20万円、500万円を超える人は0円、住宅取得時に申請すればもらえる仕組みになっています。
さぁ、みなさん一斉に拍手をしましょう、エリート官僚さん万歳・・・。

今回の記事、いかがでしたでしょうか・・・?

まさに「情報社会」とは知っている人だけが得をする「知識社会」です。
それ以外にもさまざまな住宅取得にかかるウラ技的な方法はたくさんあります。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト”では、そのような革新的なメソッドやノウハウを駆使してあなたの新築マイホーム取得をお手伝いしています。
お気軽にご相談ください。

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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