お年寄りになった時の事を考えて家を建てる(リバース・モーゲージ)!

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みなさんこんにちは。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト”です。毎日暑い日が続いておりますが夏休みなので外出することが増えると思います。熱中症に十分気を付けましょう。

◆8月20日は交通信号の日!

 

さて8月20日は交通信号の日です。

1931年のこの日、銀座の尾張町交差点(銀座4丁目交差点)や京橋交差点などをはじめ、34カ所の市電交差点に、日本初の三色灯の自動信号機が設置されました。向かって右から赤・黄・青ですが、この3色が使われたのは光の波長が長く見やすい色だからです。

また、信号の青色は正確には青緑色です。なぜかと言うと、人間の目には緑色を感じる細胞が多く、緑に近い色をより強く認識できるからです。

この交通信号の日をきっかけに夏休みに子供達と何をして過ごそうかなとお考えの人にオススメのアイテムが「こうつうルールかるた」です。

かわいい動物達の絵で描かれたカルタは、楽しく遊びながら交通ルールが身に付くというものです。

たとえば・・・?

読み札→と

とまってるくるまのそばであそばない

停車している車の危険。突然動き出すかもしれないから車の側で遊んじゃダメよということを伝えます。

読み札→の

のりおりは、くるまのひだりのドアからね。

車の乗り降りは歩道側でもある左側のドアから降りるのが基本ということを教えてあげましょう

読み札→こ

こうさてん、どのしんごうみてわたるかな

大きな交差点での信号の見方、渡り方。歩行者は歩行者用信号を見て渡ることを教えてあげてください

といった感じの中身になっています。

◆遊び方はほかにも色々

またカルタの裏面の絵をつかって

JAFレッカー車めくり

ぼうずめくりと同じような遊び方で、めっくた絵札が消防車、救急車、バス 、トラック、ミニバン、乗用車、軽自動車、オートバイ、自転車なら場にそのまま出します。

めくった絵札がJAFレッカー車なら、場の札をすべてもらえます。

めくった絵札がパトカーなら、札と場に出ている札1枚がもらえます。

めくった絵札が三輪車なら持っている札をすべて場に返します。

こうして最後に持ち札の多い人が勝ちとなります

このほかにも、それぞれの車種で「強さ」を決め、二人づつ対決し強い札を出した人が場の札をもらえるといった、カード対決としても遊べるなど、車が大好きな子供達にとっては、かなり楽しいカードになっています。

カルタのケースも動物達のバスになっていて、置いておいてもなかなかユニークです。ちょっとしたプレゼントにもオススメですよ。

■年寄りになった時の事を考えて家を建てる(リバース・モーゲージ)!

さて、今回は、リバースモーゲージについてお伝えします。国民の一生を考えたとき生活の各段階と住まいという一面から、老後の問題と解決策が見えてきます。

例えば、一般的な会社員の場合、結婚して子供ができると家族のために夢のマイホームの購入を目指します。

マイホームを購入しても、子供が親元を離れて就学や就職をすると、空き部屋のある自宅がのこり、老夫婦世帯がリタイアして年金暮らしを始めるころには自宅は広すぎてしまう。その結果、マイホームという資産はあるのにキャッシュがないという状況が生じます。これは日本で販売されている住宅が子育て重視型であって、高齢者向きではないことも大きな要因です。

ここで、夫婦のみの生活をダウンサイジングし、自宅というストック資産をキャッシュというフロー資産にできれば、コンパクトで資金に困らない身の丈に合った生活スタイルとなるのでしょう。

こうした状況で活用したいのが「リバースモゲージ」です。

◆高齢者の資金ショート問題をどうするのか?

今、日本人の4人に1人は高齢者という状況です。

高齢者が保有する金融資産や不動産は他の年代と比べて多いのですが、総務省統計局「家計調査報告(家計収支編)」において高齢夫婦無職世帯の家計収支状況を見ると、実収入(公的年金給付等)では、生活費等の実支出を賄いきれず、統計上毎月6.1 万円の赤字が生じています。

貯蓄があればいいのですがそうではない場合には、自宅を売ったり資産を取り崩さずに資金の捻出が可能かどうか、考えどころではないでしょうか?

そこで、この不動産に注目し、その価値を活用することで高齢者に不足しがちなキャッシュフローを提供するというのが、今にわかに注目されつつあるリバースモーゲージなのです。

◆リバースモーゲージの商品のポイント

メリットとデメリットについて

リバースモゲージは高齢者向けのローンで、自宅の土地建物を担保に融資を受け、契約者の死亡時に担保物件を売却して一括返済する制度です。通常の住宅ローンの借入残高が年々減少して行くのとは逆に、借入残高が年々増加して行く形となるためリバースモーゲージ(=逆抵当融資)と呼ばれています

土地・不動産を持っているものの収入の無い高齢者の場合、生活資金などを調達しようとして自宅を処分してしまうと、住む所を失ってしまいます。しかしリバースモーゲージでは自宅を処分することなく、自宅を担保にして融資を受けることができ、老後の生活の安定を図ることができます。そして、一般的には、契約者の死亡時に、担保物件を売却するなどして一括返済する形となるため、住み慣れた自宅に終身住むことが可能です。自宅を処分しても子供に残す必要がないケースは増加しており、潜在ニーズは高いと思われます。

取り扱う団体は、銀行などの金融機関や社会福祉協議会といった公的機関もあります。どのような効果があるのかをまとめると以下の通りです。

【メリット】

  1. 自宅を担保に銀行借り入れによって生活資金を調達できる
  2. 高齢者でもローンが利用できる
  3. 資金使途は自由(事業性はダメ)
  4. 子どもに家を遺す必要がない場合に利用メリットあり(残された家の相続でもめることがない)
  5. 新しい住まいを買うことも可能
  6. 既存の住宅ローンを借り換えることも可能
  7. 自宅を別の使い方(賃貸、売却)も考えられる

【デメリット】

  1. 相続人は不動産(自宅)を相続できない。
  2. 融資金額は、担保となる自宅の土地の評価に左右される(土地の価格の半額程度)
  3. 地方の土地の安い地域では融資金額が少ない。
  4. マンションが対象とならない場合が多い(金融機関によって異なります)
  5. 遺された相続人は、不動産(自宅)の相続税と売却益による所得税を払う必要が生じる場合がある。

◆リバースモゲージという金融商品の内容とは

各金融機関によって多少の差がありますが、一般的には下記のような内容になります。

  1. 年  齢 : 55歳以上
  2. 期  間 : 終身(お亡くなりになるまで)
  3. 返済条件 : 金利のみ返済
  4. 対象不動産: 戸建て住宅、マンション(土地が借地の場合は取扱いできません。)
  5. 金  利 : 年利3%程度
  6. 対象エリア: 対象不動産が金融機関の営業エリア内であること

◆日本でのリバースモーゲージはいつからあった?

日本経済が成長過程にあった1981年に東京都武蔵野市で導入が始まったのですが、バブル崩壊後の不動産市況の悪化を引き金に商品販売が消極的となったようです。

これまでの日本人の美意識として、子どもに遺産を多く残したいと考える人が主流でした。ところが近年、高齢化の進行や資産を自分の老後を豊かにするために活用する方がよいと考える高齢者も増えています。このような背景から、今再びリバースモーゲージが注目されています。

このような社会的に必要性の高い商品がどうして知られていないのでしょうか?注目されている反面、現在まだ普及していない理由としては以下のようなことが挙げられます。

  1. 日本にはリバースモーゲージを普及させるようなカウンセリング制度が普及していない。
  2. 先行している米国のように金融機関に対する保証が確立していない。
  3. 担保としては市場性の高い土地のみとし、建物を担保として評価しない場合が多く、使いにくい。

◆一般家庭の方に提言したいこと

親子で資産の承継について話し合いをしておき、子供が資産を引き継ぐ必要がない場合、自宅担保のリバースモーゲージの取り組みを検討することが必要と思います。

また、従来の子育て重視型の住宅は賞味期限があります。ライフスタイル、ライフステージに合わせた対応可能性中古市場で売買できるような自宅を取得することが生活をより豊かにする可能性を秘めていると考えます。

◆明るい未来は?

リバースモーゲージで自宅をバリアフリー化すれば、老後の生活も安心ですし、介護費用などの社会的コストの軽減になります。さらに自宅というストック資産を、キャッシュというフロー資産に置き換えることにより高齢者の消費活動が活発となり、経済全体の活性化につながります。

それではまた!

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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