1.住まいを買うときにかかる税金

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1.住まいを買うときにかかる税金

住まいを買うときには、印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税などの税金がかかります。

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1―1 印紙税

印紙税とは、住宅の売買契約書や住宅ローンの契約書などを交わすときに、契約書にかかる税金です。

契約書に記載された金額によって税額が決まります。収入印紙を契約書に貼付して印鑑を押して納税します。

(住宅取得にかかる軽減措置)

住宅などの不動産を購入する際の売買契約書、住宅の建築請負の契約書の印紙税には軽減措置が設けられています。

契約書に記載された金額が1,000万円を超える場合には、平成26年3月31日までは、軽減措置の欄に記載された税額に軽減されます。

印紙税

契約書に記載された金額 売買契約書、
金銭消費貸借契約証書
(ローン契約書)
工事請負に関する
契約書
軽減措置※
平成26年3月31日まで
1万円未満のもの 非課税 非課税
1万円以上 10万円以下 200円 200円
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1,000円
100万円超 200万円以下 2,000円 400円
200万円超 300万円以下 1,000円
300万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1,000万円以下 1万円 1万円
1,000万円超 5,000万円以下 2万円 2万円 1万5,000円
5,000万円超 1億円以下 6万円 6万円 4万5,000円
1億円超 5億円以下 10万円 10万円 8万円
5億円超 10億円以下 20万円 20万円 18万円
10億円超 50億円以下 40万円 40万円 36万円
50億円超 60万円 60万円 54万円
記載金額のないもの 200円 200円

※ 不動産を購入する際の売買契約書、住宅の建築請負の契約書のみが軽減措置の対象です。

※平成26年4月1日移行の軽減措置の内容

上記の軽減措置は平成26年4月1日以降平成30年3月31日まで、次のように引き下げられます。

契約金額
不動産の譲渡に関する契約書 建設工事の請負に関する契約書 平成26年4月1日以降の金額
10万円超 50万円以下 100万円超 200万円以下 200円
50万円超 100万円以下 200万円超 300万円以下 500円
100万円超 500万円以下 300万円超 500万円以下 1,000円
500万円超 1,000万円以下 同左 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 同左 1万円
5,000万円超 1億円以下 同左 3万円
1億円超 5億円以下 同左 6万円
5億円超 10億円以下 同左 16万円
10億円超 50億円以下 同左 32万円
50億円超 同左 48万円

1-2 消費税

不動産会社から住宅を購入したり、住宅を建築したりする場合には、原則として、その代金を課税標準として消費税がかかります。

土地は非課税ですが、建物には原則として譲渡金額の5%の消費税がかかります。

そのほか、不動産会社への仲介手数料もその金額を課税標準として消費税が課税されます。

なお、消費税課税事業者ではない個人や免税事業者などが売り主の場合を除きます。

  • 税額=建物の代金等×税率5%(国税4%+地方税1%)

(消費税の引き上げ予定)

消費税・地方消費税の税率は、平成26年4月1日以降の課税資産の譲渡等から8%、平成27年10月1日以降の課税資産の譲渡等から10%に引き上げられる予定です。

これは税率引き上げ前に政府が経済状況の好転について経済指標を確認し、総合勘案したうえで、実施されることになります。

公租公課を精算する場合の取り扱い

住宅の売買に関連して、売り主と買い主の間で、住宅にかかる固定資産税・都市計画税の公租公課の精算が、取引慣行として行われます。

この場合、建物分の公租公課の精算金は消費税の課税対象に含まれることに注意が必要です。

固定資産税・都市計画税の納税義務者は、あくまでも1月1日時点の所有者です。

たとえ、1月1日以降に住宅が譲渡されたとしても納税義務者が変わることはありません。

そこで、住宅を含む不動産の売買では、引き渡し日を基準に固定資産税・都市計画税を日割りで按分して、売り主と買い主の間で精算することが一般的です。

このような公租公課の精算は、売り主と買い主の間では「税金の精算」として行われます。

ただし、税務上は、住宅の売買に伴って売り主と買い主が「任意に」行う精算であり、授受される公租公課の精算金は建物の譲渡価額の一部という扱いになります(税務上は税金ではありません)。

したがって、建物の消費税の負担が必要な場合には、買い主から売り主に支払われた公租公課の精算金も、譲渡対価に含めて消費税を計算することになります。

1-3 登録免許税

登録免許税とは、土地建物等にかかわる登記をする際にかかる税金です。

所有権にかかわる登記の場合には、その固定資産税評価額に、所定の税率を乗じて税額を求めます。

抵当権の設定登記の場合の税額は、債権額(住宅ローンなどの借入額)に所定の税率を乗じます。

納税は登記を申請するときに行います。

なお、建物が新築でまだ固定資産税評価額がない場合には、法務局所定の新築建物価格認定基準表を基に評価額を計算することになっています。

  • 税額(土地・建物の場合)=固定資産税評価額(課税標準※)×所定の税率
  • 税額(抵当権の場合)=債権額(課税標準※)×所定の税率

※課税標準:課税標準とは、税額算出の直接の対象となる金額や数量をいいます。

(住宅に関する軽減税率の特例)

床面積が50㎡以上の住宅にかかる登記の場合には、以下の要件を満たすことについて、住宅が所在する市区町村長の証明を受けた場合には、登録免許税の軽減税率が適用となります。

認定長期優良住宅(※1)、認定低炭素住宅(※2)についてはさらに特例措置があります。

※1
長期優良住宅の普及の促進に関する法律(長期優良住宅の普及促進法)の規定に基づく認定を受けた長期優良住宅をいい、以下「認定長期優良住宅」といいます。
※2
都市の低炭素化の促進に関する法律の規定に基づく認定を受けた租税特別措置法施行令に定める認定省エネ住宅をいい、以下「認定低炭素住宅」といいます。平成26年6月からは、認定低炭素住宅とみなされる認定集約都市開発事業により整備される特定建築物である住宅が加えられます。

住宅に関する税率軽減の特例の概要

登記の種類 原則税率 軽減税率を受けるための要件 軽減税率
平成27年
3月
31日まで
認定長期優良住宅の特例※1 認定低炭素住宅の特例※2
適用要件
(租税特別措置法)
住宅の要件
(租税特別措置法施行令)
所有権保存登記 0.4% (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成27年3月31日までに新築または建築後使用されたことのない家屋を取得して自身の居住の用に供すること
(3)新築または取得後1年以内に登記すること
【新築の場合】
(1)床面積が50㎡以上の個人の住宅
0.15% 0.1% 0.1%
所有権移転登記 2.0% (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成27年3月31日までに建築後使用されたことのない家屋または建築後使用されたことのある住宅のうち政令で定めるものを取得して自身の居住の用に供すること
(3)取得後1年以内に登記すること
【新築の場合】
(1)床面積が50㎡以上の個人の住宅【中古の場合】
(1)及び、(2)-1・(2)-2のいずれかに該当するもの
(1)床面積が50㎡以上の個人の住宅
(2)-1 耐火建築物で、建築後25年以内あるいは建築基準法に定める地震に対する安全性基準に適合するもの
(2)-2 耐火建築物以外で、20年以内に建築されたものあるいは建築基準法に定める地震に対する安全性基準に適合するもの
(既存住宅売買瑕疵保険に加入後2年以内の住宅を含む)
0.3% 0.1%
(一戸建て住宅については0.2%)
0.1%
抵当権設定登記 0.4% (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成27年3月31日までに新築または建築後使用されたことのない家屋または建築後使用されたことのある住宅のうち政令で定めるものを取得して自身の居住の用に供した場合で、その住宅用家屋を取得等に必要な借入金等について金融機関等が担保するための登記であること
(3)新築または取得後1年以内に登記すること
0.1%
※1
長期優良住宅の普及促進法の施行日(平成21年6月4日)から平成26年3月31日まで
※2
都市の低炭素化の促進に関する法律の施行日(平成24年12月4日)から平成26年3月31日まで

認定長期優良住宅の特例・認定低炭素住宅の特例は、個人が認定長期優良住宅または認定低炭素住宅を一定期限内に新築、または建築後使用されたことのないものを取得して、当該個人の居住の用に供し、取得等後1年以内に所有権の保存の登記または所有権の移転の登記を受ける場合に適用できます。なお、認定長期優良住宅の特例・認定低炭素住宅の特例の住宅に関する要件は、租税特別措置法施行令等に明記されています。

(土地に対する軽減税率の特例)

土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、時限措置により税率が軽減されています。

土地に関する軽減税率

土地の所有権移転登記 原則税率 平成24年4月1日から
平成27年3月31日まで
税率 2.0% 1.5%

1-4 不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得したときに支払う税金です。

固定資産税評価額に対して原則として税率4%を乗じた金額が税額となります。

新築でまだ固定資産税評価額がつけられていない建物の場合には、都道府県知事が固定資産税評価額を算出する基準に基づいて、建物の評価額を計算することになっています。

なお、原則的な税額の求め方は次の通りです。

  • 税額=固定資産税評価額(課税標準)×税率

(住宅用土地建物に関する軽減税率の特例)

住宅の敷地・建物に適用される税率は、平成27年3月31日まで、税率を3%とする特例措置がとられています。

住宅用土地建物に関する税率軽減の特例

対象不動産 原則税率 平成27年3月31日まで
住宅用土地建物 4.0% 3.0%

(住宅用土地建物に関する課税標準の特例)

住宅用の土地建物については、それぞれ、課税標準を軽減する特例が設けられています。

  1. 平成27年3月31日までに宅地を取得した場合には、宅地の課税標準を2分の1にする。
  2. 下表に示す要件を満たす住宅については、固定資産税評価額等から「控除額」に記載された金額を控除した額が課税標準となる。

住宅用建物に関する課税標準の特例

住宅の種類 要件 新築された時期 控除額
新築住宅 床面積50㎡以上240㎡以下
(一戸建て以外の貸家住宅は40㎡以上240㎡以下)
1,200万円
(認定長期優良住宅の場合1,300万円※平成26年3月31日まで)
中古住宅 (1)床面積50㎡以上240㎡以下
(2)自己の居住の用に供すること
(3)次のいずれかに該当すること

  • 建築後20年以内(鉄筋コンクリート造りなどの住宅は25年以内)
  • 昭和57年1月1日以降に建築されたもの
  • 昭和56年施行の新耐震基準に適合することが取得日前2年以内に建築士等に証明されているもの
    (既存住宅売買瑕疵保険に加入後2年以内の住宅を含む)
昭和29年7月1日~
昭和38年12月31日
100万円
昭和39年1月1日~
昭和47年12月31日
150万円
昭和48年1月1日~
昭和50年12月31日
230万円
昭和51年1月1日~
昭和56年6月30日
350万円
昭和56年7月1日~
昭和60年6月30日
420万円
昭和60年7月1日~
平成元年3月31日
450万円
平成元年4月1日~
平成9年3月31日
1,000万円
平成9年4月1日以降 1,200万円

住宅用土地に関する減額の特例

住宅が上記の(住宅用土地建物に関する課税標準の特例)の要件を満たしており、土地の取得が下表のいずれかの要件に該当する場合には、その住宅用土地について、1.、2.いずれか高い方の金額を税額から控除することができます。

  1. 4万5,000円
  2. 敷地1㎡当たりの評価額※×住宅の床面積の2倍(最高限度200㎡まで)×3%
    ※敷地が宅地の場合、平成27年3月31日までは課税標準の特例適用後の金額

土地を取得してから、原則として3年以内に住宅家屋が新築される場合には、不動産取得税の徴収が猶予されます。

住宅用土地に関する特例の要件等

土地の取得後に住宅を新築した場合 土地の取得日から3年以内に住宅を新築
(土地取得者が新築まで土地保有しているか、新築が土地取得者から土地を取得した者により行われる場合に限る)※ただし、政令で3年以内に取得することが困難と定められている一定のやむをえない事情がある場合には4年とされます(平成26年3月31日まで)
土地の取得前に住宅を新築した場合 借地人が新築後1年以内にその敷地の土地を取得
住宅を新築後に土地と住宅を取得した場合 未使用の住宅とその敷地を新築1年以内に同一人が取得すること
土地の取得後に中古の住宅を取得した場合 土地取得者が1年以内に土地の上の住宅を取得すること
土地を取得する前に
中古の住宅を取得していた場合
借地して住宅を取得した者が、その後1年以内にその敷地の土地を取得すること

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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