■ 転ばぬ先の住宅ローンの金利選択!

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こんにちは。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト”です。

この頁は、金融機関が住宅ローン申込者に決して明かさないことが書かれています。いわゆる「金融機関の住宅ローンの儲けの秘密」とも呼べる内容です。

ズバリ!。

「変動金利」と「固定期間選択型(変動金利)」のリスクを再認識しておかないと危険ですという内容です。新築マイホームを買ったは良いが、いつか日本の金融緩和は終わり、毎月の返済額のほとんどが利払い(銀行の収益)ばかりになる仕掛けを解説しています。これから新築マイホームを購入する方は、耳をかっぽじって、是非にでも理解しておいてください。

では始めます!

住宅金融支援機構の実態調査によると、56.5%の人が変動型の住宅ローンを選んでいるうえ、その割合は増加傾向にあります。また、当初5年間、10年間などと一定期間は固定金利で、それ以降は金利変動の影響を受ける「固定期間選択型」を選ぶ人と合わせると8割以上です。ただ、このうち4~5 割の人は住宅ローンの特性や金利上昇リスクへの理解度があまり高くないという結果も出ています。

はっきり言いましょう!

金利がいつ、どの程度上昇するかは専門家でも予想することは困難です!その一方で、金融緩和を永続させられないのは誰の目にも明らかで、「しばらくは低金利が続いても、いつかは金利は上昇する」という見解が一般的でしょう。

ですから、「変動型住宅ローン」や「固定期間選択型」を選ぶなら、「もしも金利上昇時にどの程度の返済額に変化するのか?」などを事前に調べておくべきです。

例えば変動金利0.9%返済期間35年借入額3000万円元利均等返済ボーナス返済なしの場合、 金利に変動がなければ毎月8万3294円返済を420回行い、総支払額は約3,498万円なります。

一方、例えば3年後から10年間、続けて0.2%ずつ金利が上昇、最終的に3.0%まで上昇したらどうでしょう?

変動型は返済額が5年間一定で上昇する場合はそれまでの返済額の1.25倍が上限というルールがあります。 このため、金利が上昇しても返済額が変わらない期間は利払いが増え、元本の返済が減少します。金利上昇が止まった時点から徐々に元本返済が進みます

今回の想定だと、最終的に毎月の返済額は10万6077円まで上昇。当初の返済額との差は毎月2万2783円で、総支払額は4,181万円(+683万円)に達します。仮に、全期間固定金利1.2%で借りていれば、毎月の返済額は8万7510円総支払額は約3,675万円(+177万円)にとどまります。 .

変動型は金利上昇が激しいと返済額より利払い額(銀行の儲け)が大きくなるケースがあります元本返済は一切進まず、未払い利息が積みあがっていくという最悪の状態になる可能性もあります。

さらに「固定金利選択型」は返済期間が5年間(10年間)一定ですが、1.25倍を上限とするルールがなく、選択した固定期間が終了すると、毎月の返済額が大幅に上昇してしまう可能性があります。さらに、選択した固定期間終了後に、金融機関の優遇金利の適用がなくなる商品がほとんどですので注意が必要です。

「変動金利が上昇したら、固定金利に借り換えれば良い!」

あなたの声がココまで聞こえてきそうです。

ここまで聞くと、「変動金利が上昇したら、固定金利に借り換えれば良い!」という人がいますが、これは大きな間違いです。その理由は、変動金利が上昇し始めるということは、それより前の時点ですでに固定金利が上昇してしまっているのが一般的だからです。ですから、変動金利が上昇しまってからでは遅いのです。

30年を超える返済が前提の住宅ローンで「変動型」や「固定期間選択型」を選ばれる場合は、くれぐれも慎重に、慎重に、もうひとつ慎重に、選ばれるのが良いと思います。

詳しくはお気軽にご相談ください!ご予約はコチラ

それではまた・・・。

 

 

 

 

追 伸

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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