“住宅ローン争奪戦”始まる!

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こんにちは。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV”です。

先日、営業担当者からの報告を聞いて驚きました。その内容とは、某地銀担当者が「某第二地銀に行かれるくらいなら・」と、勧めた違うライバル地銀のパンフレットに書かれている金利の低さ(凄さ)・・・。下記がその一部です。

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Bプランの当初10年間の金利が0.63%+保証料0.2%の合計0.83%、11年目以降は1.78%+保証料0.2%の合計1.88%・・・。

もう、すでにご存じのとおり日本国政府が勧める景気浮揚策である「住宅ローン減税」で、当初10年間は年末の借入残高の1%が所得税と住民税およびすまい給付金で返ってくることを考えると、当初10年間は金利が実質ゼロどころか逆に0.17%得することになります。さすがに、11年目以降はそうはいきませんが、それでも2%を切る金利は魅力です。

これから2017年4月の消費税10%増税までは、さらにこの銀行間の住宅ローン争奪戦は過激さを増すことが予想されます(^_-)v。

2月初旬、日本の中央銀行である日本銀行が「マイナス金利」を発表しました。いわゆる「黒田バズーカ第三弾」です。その結果、今まで一般人から集めたおカネを日本銀行に預けて利息を得ていた都市銀行や地方銀行、第二地銀、信用金庫、農協、ゆう貯などは大幅な収益減少が予想されます。おかげで、軒並み銀行株は急落。今後、銀行間の生き残りのための競争激化と合併などが予想されます

では、この日本史上初といわれるマイナス金利導入で、今後「マイホーム取得」はどうなるのでしょう?まさに興味津々です。

「マイナス金利」と「住宅ローン」

まず、あなたに知っておいて頂きたいのは、住宅ローンの「変動金利」と「固定金利」では、指標となるものが違うということです。

連日、「日銀のマイナス金利導入以降、長期金利が連日最低を更新している」と報道されています。
その報道を目にして、マイホーム購入を計画している人のほとんどは、「やった―、住宅ローンの金利も下がるぞ―」と思うでしょう。確かに結果的にそうなるでしょうが、ニュースで報道されている「長期金利」とは「住宅ローンの金利」ではありません。「長期金利」とは主に“10年(以下)物国債”のことを言います。

●「変動金利」は「短期プライムレート」に連動する!

住宅ローンの「変動金利」は「短期プライムレート」に連動します。「短期プライムレート」はどのように決まるかというと、銀行間で資金を融通するときに指標となる「市中金利」に連動します。その「市中金利」は、日本銀行が銀行にお金を貸すときに設定している「政策金利」で決まります。

「マイナス金利」といっても、日銀が銀行に融資する金利(政策金利)がマイナスになったのではありません。銀行が日銀に預けている預金の金利がマイナスになったのです。

今回の「マイナス金利」は、住宅ローンの変動金利に直接影響する金利の変動があったわけではありません(しかし少なからず影響はあると思いますが、その影響は間接的なものです)。

今回の「黒田バズーカ第三弾」の思惑は、

“銀行が今まで日銀に預けてい余剰資金に逆に利息を払わせると、銀行は自分が預けている預金に利息を払うなんて嫌だろうから、日銀に預けた預金を引き出し、その資金は投資や融資に向けられ経済を刺激するだろう・・・?”

しかし、大企業は融資でなく直接ファイナンシャルで資金を融通できますし、中小零細企業は中国の景気の伸びの鈍化や少子高齢化で将来に希望を見出せません。ですから、新たな融資を伴う設備投資は敬遠するでしょう。

その結果、日銀から引き出された資金は、比較的安全で不良債権率2%という「住宅ローン」に一斉に向かいます。その結果、これからマイホームを購入する人のとって好都合な“銀行間の住宅ローン争奪戦”が始まるのは間違いありません。

●「固定金利」は「長期金利」に連動する!

一方の「固定金利」はどうでしょう。

「マイナス金利」で「固定金利」が下がるのは、「固定金利」が「長期金利」と連動しているからです。住宅ローンの「変動金利」が日銀の「政策金利」によって決まるのに対して、「固定金利」は「長期金利」によって決まります。「長期金利」はその時点の”金融政策の影響”も受けますが、それとは別の次元で”長期資金の需要と供給の市場メカニズム”の中で決まります。ですから、”将来のインフレやデフレなどの物価変動”や”将来の「短期金利」の推移などの予想”がダイレクトに金利に反映されます(これ、非常に重要です)。

「国債の価格」と「長期金利」の関係は逆方向に動きます。つまり、

  • 「債券の価格」が上昇(↑)すると「長期金利」は下落(↓)する
  • 「債券の価格」が下落(↓)すると「長期金利」は上昇(↑)する

ここが非常にわかりにくい部分です。

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(出典:マネースクエアジャパン)

わかりやすく解説すると、ここで言う「金利」とは「利回り」です。「利回り」とは、”投資した元本に対して投資の成果として得られる利益が年に何パーセントか”という割合です。「債券の価格」と「利回り」は逆方向に動きます。「国債」の人気が上がって買う人が多くなると「利回り(金利)」は下がり、逆に「国債」の人気が下がって買う人が少なくると「利回り(利回り)」が上がります。もっとわかりやすくいうと、信用(人気)がある「国債」は「利回り」が低くなり、信用(人気)がない国債は「利回り」を高くしないと売れないといえばわかりやすいでしょうか?

あなたに覚えておいて頂きたいのは次の二つです。

  1. 「変動金利」は”日銀の政策”で上下する!
  2. 「固定金利」は”市場の動向”で上下する!

●今後の住宅ローンの金利動向の予想!

変動金利の今後

なんどはお話ししているのでお分かりの事と思いますが、今回の「マイナス金利政策」と「変動金利」には直接の因果関係はありません。今後は、世の中のカネ余りが加速し、「住宅ローン」という比較的安全な投資先に資金が集中しやすくなり、「銀行間の顧客獲得金利競争」が激しさを増すでしょう。その結果、あなたは有利に借りられるメリットが増えてきます。繰上げ返済の手数料や固定期間中の解約手数料などもチェックしながら進めるのが良いでしょう。

あなたに覚えておいてほしいのは、「変動金利」のデメリットは金利が上昇に向かった場合、毎月の返済額が急激に増えることです。もし仮に、今回は、日銀がかなり思い切った「マイナス金利」施策を採ってきましたが、その逆の”思い切った利上げ”も有りえるということを忘れないでください。もしも、利上げに踏み切れば、その6か月後にはローンの金利が上がることになります(ただし元の金利の1.25倍が上限です)。

「変動金利」は政策金利の影響を受けますので、現在のタダのような金利水準でカツカツの返済計画を立てるのではなく、余裕をもった返済計画を立てることをおススメします。

 

固定金利の今後

10年国債金利の推移グラフ
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(出典:財務省発表の数字をグラフ化)

今回の黒田バズーカ第三弾の「マイナス金利」のせいで、銀行が余剰資金を日銀から引出し、一斉に国債に向かったのでしょう。この急激な下落はそのせいだと思います。

銀行のビジネスは”金利で儲けるビジネス”です。現金をそのまま置いておくというのはロスにつながります。預けていると手数料(マイナス金利)を取られて目減りする以上、日銀から余剰資金を引出します。しかし、金庫で寝かしているのであれば金利が付きません。ですから、なんらしかの利息が付き、日銀なみに安全で、すぐに投資できる「国債」に一斉に資金が集中しました。その結果、「国債」の「利回り」、「長期金利」が下落したのでしょう。今回の長期金利の下落は、金利そのものの動きというよりも、銀行が一時に国債の購入に殺到したことによる国債価格の上昇を反映したものだという事です。

その一方で、フラット35の金利はあまり下がっていません。

2016年1月 1.270%~2.090%
2016年2月 1.210%~2.030%

「長期金利」の下落とを比べると、住宅ローンフラット35の固定金利の下がり方はあまりに小さいです。「固定金利」は「長期金利」を指標にしますが、今後はゆるやかに下落するか同等程度でしょう。今後さらに固定金利が劇的に下がるということは考えにくく、「マイナス金利」のショックで一時的に国債に資金が集中し、長期金利を下げている今が固定金利の底だと思います

ただし、フラット35などの住宅ローンは申し込んだ時でなく、最終融資実行付きの金利が適用されますので注意が必要です。0.1%違っただけでも数十万円~百万円程度は変わってくるのでやっかいです。

以上、今後の住宅ローンの予想でした。

※ただし、最終決断はご自身の判断でお願いします。金利が完璧に言い当てられるのであれば、私は大金持ちになっています。文中の内容については、あくまでも参考であり、万一、損害が発生したとしても責任を負いかねます。ご了承ください)

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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