マイナス金利があなたのマイホームに与える影響!

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女子サッカーの「なでしこジャパン」、オリンピック出場絶望的、残念でしたね~。やはり澤選手の存在は大きかったということでしょうか?

さて、今年2016年は365日より一日多い「うるう年」です。ですから、”夏のオリンピック”があります。

ちなみに、「うるう年」とは、地球が太陽を中心とする軌道を1回転(公転)するのに1年かかりますが、365日よりも少しだけ長いため、それを四年に一回調整する年です。

「うるう年」四半期前半の大きなニュースといえば、なんといっても「日銀のマイナス金利導入」です。マイナス金利とは一言で簡単に言うと、「金利がマイナスになること」です。本来は、お金を貸したり預けたりすることで金利を得られます。ところがその金利がマイナスになるので、お金を貸したり預けたりすると、逆に金利がマイナスとなります。今回は日銀と民間銀行の間での取引においての適用ですが、これがもしも預金にも適用されるなどということになると、銀行にお金を預けることでお金を取られるという、今までの常識からは考えられないことが起こります。

では、なぜマイナス金利を導入したのかというと、マイナス金利は、金融緩和策の一環として導入されています。日銀は以前から金融緩和をしてきましたが、さらにその金融緩和策を強化するものとなっています。これまでは銀行は日銀にお金を預けてきたわけですが、マイナス金利で預けることで金利が取られてしまうため、銀行が日銀に預ける代わりに企業への貸し出しや株式市場への投資・有価証券購入に充てることを促すことで、景気回復させる狙いもあります。

簡単に言うと

b1d46766853204bf6bf9baf303280def_s「銀行にあるお金を日銀に預けずに市場へ投資させる」

ことを狙ったものです。

今回のマイナス金利によって、円安・株高上昇の思惑もあったはずですが、円安・株高にになったのは一瞬であり、その後は急速に円高・株安が進んでしまいました。今のところ日銀の思惑とは反対に進んでいるようです。

さて、マイナス金利によるメリット・デメリットですが、実際には、マイナス金利は、日銀と民間銀行の間の取引(日銀への当座預金)において適用されるものです。

しかし日銀は、

「預金にもマイナス金利適用となる可能性は否定できない」

というコメントもしています。「ないと思うが、否定しない」と怪しげなコメントです。

では、私たち一般個人において影響があると思われるマイナス金利のメリット・デメリットはどのようなものでしょうか?

メリットは、住宅ローンの金利が非常に安くなり、

“低金利で住宅ローンを組んで住宅を購入しやすくなる”

ことです。ただし、マイナス金利によって銀行の利益は圧迫されることから、住宅ローンの審査はより厳しくなるだろうと言われています。

また、住宅ローンまでもがマイナス金利になると、”住宅や不動産を住宅ローンで買うと金利が貰え、銀行にお金を預けるとお金がとられる”という、不思議な逆転現象が起こってしまいます。住宅ローンがマイナス金利になることはないと思いますが、本当ならかなり魅力的な話ですね。

デメリットは、もともと日本の定期預金は超低金利でしたが、このマイナス金利でさらに超低金利に下がり、

“定期預金の利息が普通預金の利息並”

となります。つまりほぼゼロですね。他には、ATMの手数料が引き上げられたり等も大いに考えられるでしょう。そして、特に地方銀行などは破綻の危機に立たされるかもしれません。もしも、そうなると、1000万円以上の預金は保護されませんから(ペイオフ)、大きな預金残高がある場合は、預金を引き出したり他行に分散させるといったリスク管理が必要となることでしょう。

“預金金利がほぼゼロなのですから、銀行に預けておくメリット”

もほとんどありません。泥棒等のリスクさえ管理できるのであれば、もはやタンス預金でも変わらない状態です。既にホームセンターなどでは、金庫がかなり売れているそうです。

こうしてみると、マイナス金利は一般個人への影響を含めて、あまり良いとは言えないかもしれません。

しかし、これから住宅ローンを借りる方にはメリットが満載です。

あなたはきっと次のように考えているはずです。このままマイナス金利が広がると、住宅ローンの金利までマイナスになるのだろうか?

◆マイナス金利でも「借りドク」にはならない?

金利がマイナスということは、お金を貸す側が利息を払い、借りる側が利息をもらえるということです。いわば天と地がひっくり返ったようなもので、単純に考えると住宅ローンを借りたら銀行が「借りてくれてありがとう」とばかりにお金を払ってくれるというわけです。こんなありがたい仕組みなら文字通り「借りたほうがトク」なので、頭金ゼロでも住宅ローンを借りて家を買う人が続出しそうです。

さっそく住宅ローン金利も引き下げの動きが出ていますが、まだマイナスにはなっておりません。長期金利に連動するフラット35などの固定型金利や10年固定型金利は1%台が主流なので、すぐにマイナスにはならないでしょう。変動型金利は0.6%前後まで下がっていますが、これは各銀行が引き下げ幅を拡大しているためで、店頭金利は2%台が主流です。変動型の基準となる短期金利がマイナスになったとしても、やはり住宅ローン金利がマイナスになるとは限りません。

そもそも日銀が打ち出したマイナス金利は、銀行が日銀に新規にお金を預けるときの金利をマイナスにして手数料を取るというものです。そうなると銀行の収益が圧迫されるので、銀行としては住宅ローンの手数料を高くしたり、逆に金利を上げたりする可能性もあるでしょう。

以上のように、住宅ローン金利がマイナスになって「借りドク」という状態には、なかなかならないでしょう。

c32b29dda9693b23a7bbe8761e5020eb_s◆住宅ローン控除ですでに実質マイナス金利に・・!

しかし、これから3月にかけては住宅の引き渡しがピークとなり、住宅ローンを借りる人が増えますので、銀行にとっては書入れ時となります。さらに、9月末までに新築住宅の契約をすると、消費税が8%のままという経過措置がありますので、駆け込み需要が膨らむことも予測されます。住宅ローンの金利引き下げ競争は、いやが上にも激しくなるでしょう。

悩ましいのは変動型と固定型のどちらを選ぶかです。

変動型は将来の金利上昇リスクがあるとはいえ、都市銀行では0.6%台、ネット銀行などでは0.5%台に下がっています。住宅ローン控除で当初10年間は年末ローン残高の1%相当の税金が戻ってくることを考えると、すでに実質的なマイナス金利ともいえます。

一方で固定型もかなり下がっています。2月のフラット35の最低金利は1.48%ですが、3月以降に過去最低の1.37%を下回る可能性があります。

10年固定型は都市銀行が1.05%で横並びでしたが、三井住友銀行が早くも0.9%への引き下げました。他の都市銀行もこれに追随するかもしれません。信託銀行やネット銀行などは0.7%台です。変動型とさほど変わらない金利で10年間固定されるなら、10年固定型で借りてもソンはないでしょう。

今現在、2%前後より高い金利で借りている人なら、借り換えるメリットも大きいでしょう。ほとんどの銀行で借り換えに力を入れており、住信SBIネット銀行では借り換え限定の特別金利キャンペーンで変動型が0.569%で借りられます。また、三井住友銀行では全期間引き下げタイプの引き下げ幅が通常は1.5%~1.85%ですが、借り換えでネット専用住宅ローンを利用すると1.8%~1.85%引き下げになる限定金利プランを扱っています。

今回のマイナス金利は日銀による追加金融緩和の一つです。日銀では物価2%上昇の目標を達成するまで金融緩和を続けるとしており、当面は金利が上昇しにくい状態が続くとみられます。

借入額で無理さえしなければ、変動型でも固定型でも今が「借りドキ」には間違いないでしょう。

それでは、また。

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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