「定期借地付き建売住宅」・・・?

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「新築マイホームが欲しいなぁ~?」

「しかし、うちの亭主の給料じゃぁムリムリ・・・!」

「一生、賃貸住宅暮らしのままか、つまんない・・・!」

年収が低い人にとって、新築マイホームを購入する時、おカネという現実を思い知らされることも多いでしょう。有名な大学に入って、東証一部上場の大企業に入社して、高額な年収と安定を約束された人生を手に入れた人を除いて・・・。

土地を購入して新築マイホームを購入する場合、一番のネックは総支払金額と毎月の返済額でしす・・・。年収が少ない人ほど「欲しいけれど手が出ない」。

年収の低い人でも新築マイホームを手に入れる、なにか良い方法はないのでしょうか?

 

こんにちは。私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトの木内淑規(きのうちとしのり)です。このホームページは、年収300万円以下の人でも”新築マイホーム”を手に入れる方法について書かれています。

“安かろう、悪かろう”なローコスト住宅の話ではありません。あなたとあなたのご家族がすてきな人生を送るための思い出づくりを、リーズナブルな価格で手にするための方法です。

あなたは次のように思われていると思います。

  1. 一度でいいから”新築マイホーム”に住みたい!!
  2. しかし、収入が少ないので返済できるかが心配!!
  3. 新築マイホームの総額ってすごい金額だなぁ!!
  4. 大金持ちの親だったらよかったのに!!
  5. せめて土地さえあればなぁ~!!

ズバリ言いましょう。

そんな虫のいい話、それが「定期借地権付き建売住宅」です。

5000

「定期借地権住宅」とは、“他人の土地を借りて建築した住宅”のことを言います。つまり、建物を建てるのはあなたで、土地の所有者はあなたではありません。あなたは土地を購入しておカネ(代金)を支払わない代わりに、地主さんに地代(借賃、利用料金)を支払います。

あなたはすでにご存じだと思いますが、土地の権利の形態は次の三つがあります。

(1)所有権
(2)普通借地権
(3)定期借地権

(1)の「所有権」は、日本の民法で一番強い権利で、誰に対しても遠慮することなく自分が自由にできます。売ってもよいですし、貸して賃料をもらっても良いです。ある意味、当然です。

(2)の「普通借地権」は、”借りる権利”といえばわかりやすいでしょうか?借りるわけですから、その対価として“賃料”を支払う必要が出てきます。また、他人の所有する不動産ですので、“建物を建て替えする場合”“建物を売却する場合”には地主さん(所有者)の”承諾”が必要になります。しかし、その一方で、法律は借主であるあなたの有利に決められており、契約期間が来ても借り続けられることができますから、(1)の所有権に近い形で利用することも可能です(ですから、地主さんは貸すことを嫌がりました)

そこで2004年に登場したのが「定期借地権」です。

「定期借地権」は、“契約の更新”や”契約期間の延長”は認められず、期限が到来すれば建物を取り壊したうえで必ず土地を返却しなければなりません。そして、もちろん、借りている間は、”地代の支払い”や”建替えなどの際の地主への通知”が必要になります。“定められた期限”があるから”定期借地権”だというわけです。

“固定資産税の支払いに困っている地主さん”や“貸したら返ってこないのが心配な地主さん”、そんな方から、定期で土地を借りて新築マイホームを実現するのが「定期借地付き建売住宅」です。

期間は50年以上なら法律的にはOK・・・。仮に、あなたが、現在、30歳として、50年なら80歳、70年なら100歳です。

もちろん、保証金は必要ですが、土地を購入する費用が不要ですので、圧倒的に支払う金額は少なくなります。使用料という地代はかかりますが、土地の固定資産税と都市計画税は地主さんが支払いますので不要です。あなたは建物の固定資産税だけ支払えばよいのです。

確かに土地代金をすっ飛ばせればなんとかなりそうです。

「定期借地付き建売住宅」は「所有権付き建売住宅」より有利そうな気がしました。しかし、あなたは、次のようなことに注意する必要があります。

  1. 地代はいくらなのか・・・?
  2. 契約期間は何年か・・・?
  3. 保証金は必要か・・・?
  4. 地代の更新はあるのか・・・?
  5. もしも、あるとすればいくらなのか・・・?
  6. 建物の増改築はできるのか・・・?
  7. 建物を転売するときには承諾料が必要か・・・?
  8. 返却する時は、誰が建物を取壊すのか・・・?

上記の事を確認し、土地のロケーションと建物が気に入れば購入しても良いでしょう。

ただし、残念なことが一つあります。

それは、地方銀行はまだまだ遅れているため、住宅ローンの融資が付きません。もし、あなたが、住宅ローンでこの「定期借地権付き建売住宅」を購入するのであれば、独立行政法人 住宅金融支援機構のフラット35を使う以外に方法はありません。

しかし、もし仮に、あなたがフラット35でこの「定期借地権付き建売住宅」を購入することができたとしたら・・・?

あなたは、子供たちとの思い出づくりの場として、「新築マイホーム」を少ない返済で手に入れることができるでしょう。

定期借地権の種類

定期借地権には、次の3つのタイプあります。

  1. 一般定期借地権
  2. 建物譲渡特約付借地権
  3. 事業用借地権

(1)の「一般定期借地権」が解説している方法です。もともとこのタイプは、土地の値段が高くなり、一般サラリーマン世帯にとって「土地付き持家」が困難なことからできました。

特徴は、

  1. 借地期間が50年以上の長期であること
  2. 借地期間満了後に建物を収去して更地にして返還すること

以上の二つです。

あなたは、「一般定期借地権」の土地の上に、”庭付き一戸建て”を新築し、50年以上の長い期間、そこですてきな生活を送ることができます。もし、子供が生まれたとしても、期限が来るころには50歳以上になっているということです。

途中で、家族のライフスタイルの変化で増改築の必要があったとしても、自分の建物ですので増改築は自由です。また、期間内であれば建物を建て替えることも可能です。ただし、借地の上に建つ建物を第三者に売却する場合には、「地主の承諾”が必要になります。しかし、あなたは、”売却を地主が認めない場合”、裁判所に「借地訴訟」を提起することは可能ですので、”地主の承諾に変わる許可”をもらって売却や転貸することは可能です。

その代り、くれぐれも忘れてほしくないのは、契約当初に”定めた期限”が来れば、建物を取り壊して地主さんに返却しなければならないことです。ですから、あなたの子孫に、その土地を相続財産として残すことは出来ません

その代り、あなたはリーズナブルな価格で50年以上もの長い間、新築マイホームで暮らすこともできるでしょうし、仮に、浮いた土地代でうまく複利で運用できればそのメリットは大きいでしょう。

地代の計算方法(例)

仮に坪単価30万円の土地50坪の場合、土地の販売価格は次の計算式になります。

@30万円 × 50坪 = 1,500万円

年間の地代を約2.5%(法定金利の1/2)とすると、

1,500万円 × 2.5% = 375,000円

次に、この土地の保証金を100万円とした場合、この利息を差し引き次のようになります。

375,000円 - 100万円 × 5% = 325,000円

これが年間の地代ですので、一か月の地代は、

325,000円 ÷ 27,083円

になります。

地代の更新!!

地代の更新は、固定資産税評価額や物価動向などを参考にしながら3年ごとに見直し、更新していきます。通常の地代の更新は、3年ごとです。

改訂賃料=(従前の支払賃料-従前の公租公課)×変動率+賃料改定時の公租公課

  • 公租公課:本件土地に係る固定資産税、都市計画税及び地価税等
  • 従前の公租公課:従前賃料決定時の公租公課(第1回目の従前の公租公課は、契約後の固定資産税軽減時の公租公課)
  • 変動率:総務庁統計局の消費者物価指数にしたがい決定します。

土地所有者のメリット

土地を借りる側のメリットはほかりました。では、土地の所有者(地主)さんのメリットはどのようなものなのでしょうか?

  1. 土地は期限後に必ず返還されます。
  2. 保証金や権利金が入ります。
  3. 毎月時代が入ります。
  4. 資金が不要(造成費等を除く)で経営リスクが少ない。
  5. 固定資産税が大巾に軽減されます(宅地の1/6)。
  6. 相続対策上のメリットもあります。

いずれにしても、土地代金を節約できるので”夢のマイホーム”なんとかなりそうです。詳しくはお気軽に”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV”までお問い合わせください。

では、また。

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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