「販売価格」と「資産価値」は違う!!

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こんにちは。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV”の木内淑規(きのうちとしのり)です。

賃貸よりもマイホームを選ぶ理由のひとつが、売ったり貸したりできる資産価値にあります。本当に“資産価値があるマイホーム”を選ぶには、 どうしたらいいのでしょうか?

●マイホームの資産価値

457c83fe2f346099222986fcaa0e4c83_s住み始めたばかりの3,000万円のマンションがあるとします。このマンションの資産価値はいったいいくらでしょうか?

3,000万円で買ったばかりなので3,000万円と答えたくなるとこるですが、実はそうではありません。

資産価値とは、その不動産の持つ本来の価値のこと。資産価値を考えるときには「今売ったらいくらで売れるか」 という視点が重要になります。 たとえほんのわずかの期間だとしても、 住み始めたときからそのマンションは中古扱いとなります。一般的には、資産価値は10%以上下がってよくて2,700万円でしょうし、実際はそれよりも低くないとまず売れません。

さらに、その後の価格変動はエリアによって大きく変わります。開発が進む人気の地域であれば購入価格よりも価値が上がって高く売れる場合があります。その一方で、人気が下がったエリアの場合、値段を下げてもなかなか買い手がつかないといった状況になります。

 

●賃料の200倍以内で買える物件

新しく売り出される家の価格は、おおよその土地の値段と建物の値段で決まります。

実際には、そこに、不動産会社がかけた広告のためのコストや利益が上乗せされて売られています。そのため、中古物件としていくらで売れるかを考えるときには、販売価格から不動産会社のコスト部分を差し引いて考えることになります。

では、マイホームの価格について、貸すという視点でも考えてみましょう。

たとえば、買おうとしているマンションが3,000万円だとします。その近くで賃貸住宅を探してみると、間取りが似ている物件の家賃相場が10万円だったとします。買ったら3,000万円、借りたら12万円、いったいどちらが得なのでしょうか。

どちらが得かを考えるとき、基準となるキーワードが 「200倍」 です。

マンションの販売価格が、家賃の200倍以内であればその物件は買った方が得と考えられます。 この場合、12万円x200=2,400万円。3,000万円のマンションは、家賃の200倍である2,400万円を超えているので、割高ということになります。

なぜ、「家賃の200倍以内」 が基準となるのかというと、 それは不動産投資における利回りの考え方から導き出しています。

アパート経営などをする場合には、物件価格に対して年間の家賃収入がどのく らいあるのかを考えて、買うべき不動産を探していきます。普通、利回り6%がアパート経営の成功基準といわれています。

先ほどのマンションの場合、月々12万円で貸せるので、年間では144万円の家賃収入が見込めます。 この場合、利回りは4.8% となります。

144万円(年間の家賃収入) ÷3,000万円(購入価格)×100=4.8% (利回り)。

一般的には、新築マンションの利回りは3~5%程度になることが多いようです。

自分が気に入った家が必ずしも資産価値のある家とは限りません。マイホームを資産として考えるなら、将来的に価格が下がらない家、家賃相場と購入価格のバランスがとれた家かどうかを判断基準にして下さい。

今回は、「販売価格」と「資産価値」は違うことをお話ししました。

お気軽に”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV”にご相談ください。

では、また・・・。

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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