「頭金」は物件価格の2割の根拠!!

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頭金なしでもマイホーを買ことはできますが、できるだけ物件価格の2割は頭金を用意しておきたいものです。 この2割という数字にはどんな根拠があるのでしょうか?

●頭金が2割必要なわけ

329f3a3007a1cbe12bdab64ad36249e7_sモデルルームに出かけると「頭金なしでも家賃程度の支払いで家を買えますよ!」と営業マンにいわれることがあります。とても魅力的な誘い文句ですが、こうしたときには、受け取ったチラシに小さな字で書かれている注意書きをよく読んでみましょう。

たいてい、住宅メーカーと提携している金融機関で 「35 年間変動金利、 ボーナス返済あり」 を選んだ場合の試算が載っています。 この場合、最初のうちこそ月々の返済額は家賃程度に抑えられているものの、 ボーナス時にはまとまった返済が必要だったり、近い将来に金利が上がって返済額が上がる可能性があったりと、将来にわたって安心して返済できる口一 ンとはいえないケースがほとんどです。

住宅ローンの中には、このように頭金がなくても借りられるところがありますが、条件のいい住宅ローンを選ぶなら頭金を2 割以上用意しておいたほうが安心といえます。

なぜなら、 住宅ローンでは、 融資限度額を物件価格の8割程度までとしているものが多いからです。そのため、残り2割の頭金を自分で用意できていないと住宅ローンの選択肢が狭まってしまうことになります。もちろん、二ヶ所から信りることもできますが、違う金融機関から2つ以上の口一 ンを組むと、 ローン保証料や事務手数料といった諸費用が余計にかかってしまいます。

このような金融機関側の都合があるのももちろんですが、 住宅購入を目指してやりくりしながら頭金を貯めていく経験は、これから数十年という長い間に渡って住宅ローンを返済していくためのよい訓練となります。頭金をたくさん用意するほど ローンの借入額を減らすことができるので、将来的に支払う金利を減らせるというメリットもあります。

●頭金はこうして貯める!!

0561538baf126b1b9c376c72e2c4e692_s頭金が2割必要とわかったら、さっそく頭金を貯めはじめましょう。

お金を確実に貯めていきたいなら、お給料日に合わせて貯蓄をする「先取り貯蓄」が便利です。 先に貯蓄を確保しておくので、うっかり積み立てを忘れて使ってしまったということを防ぐことができます。

頭金作りをするのなら、給料天引きでお金が貯まる「財形貯蓄」か、銀行の「自動積立」が便利です。

財形制度は、勤務先に財形貯蓄制度があれば利用できます。毎月、給料から自動的に一定額が積み立てに回されるので、 知らず知らずのうちにお金が貯まっていきます。

さらに、住宅財形年金財形一般財形のどれかを1年以上継続していて、残高が50万円以上になっていれば「財形持家融資」 を受けることができます。

財形持家融資は、 財形に預けた残高の10倍を限度に最高で4000万円まで融資を受けることができます金利が一般よりも優遇されているので、こちらを利用するのもよいでしょう。

財形住宅

財形住宅貯蓄 加入資格 満55歳未満の会社員・公務員など
使いみち 住宅の新築、購入、リフォームなど
積立方法 毎月の給料やボーナスから天引き
メリット 住宅取得目的で使えば税金はかからない

金利が優遇されている

財形住宅融資

財形住宅融資 融資額 財形貯蓄残高の10倍以内(最高4000万円)
自由宅の購入・リフォームに必要な資金の80%以内
いずれか低い方
金 利  5年間固定金利

ご不明な点はお気軽に”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV”にご相談ください。

では、また。

 

※財形貯蓄制度

働く人の「貯蓄の奨励」と「持家の促進」を目的とした制度。会社員と公務員が対象で、動務先がこの制度を導入していることが利用の条件。1000円単位で金額を指定すると、給料天引きで積み立てができます。一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅員蓄の3種類があります。利息に対する課税に優週あり。

※財形持家融資

財形貯蓄を1年以上続けて、残高が50万円以上ある人が、住宅の取得やリフォームをするときに使える融資制度。かかる費用の80% を上限に、残高の10倍以内、4000万円までの範囲内で借りることができます。

●頭金なしで新築マイホーム!!

ここまでは「頭金を貯めましょう」ということをお話ししました。ここからは頭金なしでマイホームを購入する方法をお話しします。

「あ~ぁ、こんなことなら貯金をしといた方がよかった・・・?」

「こんな浪費壁のある相手と結婚しなければ・・・?」

「宝くじ、当たらないかなぁ・・・?」

“低金利”どころか“マイナス金利”、果ては“住宅ローン減税”で返ってくる金額を聞いて、あなたはきっとそう思っているはずです。

 「よし、思い切って家を買おう・・・!」

と決断したのはよいものの、スズメの涙ほどしかない預金通帳の残高を見て、ため息をつかれていることでしょう。

「頭金なしで、うまく家を買う必殺技はないものか・・・?」

あなたのつぶやきがココまで聞こえてきそうです。

ご安心ください。

このホームページを熟読していただければ、“頭金なしで、リスクなくマイホームを購入する方法”がわかるでしょう。

こんにちは、”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV”の木内です。

 “頭金はないが新築マイホームが欲しい!”

そう決断したあなたは、本やインターネットで徹底的に調べたはず。そして、必ずと言ってよいほど、「頭金がないマイホームの購入は危険!」と書かれているはずです。

確かに、毎月支払っている家賃はもったいない気がします。マイホームの住宅ローンの返済は「いずれ自分たちの物になる」という目標がありますが、家賃は払い損のような気もします。

しかし、頭金が・・・ない・・・!

目の前の低金利とマイナス金利の一大チャンスを逃したくない・・・!

子供が小学校に行く前までになんとかしないと・・・!

しあわせにしてやると約束して結婚したのに・・・!

 “あせる気持ち”、本当によくわかります。

小学校にあがってからの転校は子供心にきついです。私も小学校時代、転校しましたが、大人になった今では良い思い出でも、あの時は本当にクヨクヨしていたと思います。

かといって、無謀な人生の賭けなんてまっぴらゴメン住宅ローン返済のためだけに活きる人生なんてつまらないでしょうし、たった一度しかない人生おカネごときにつつきまわされる人生なんてみじめです。

なぜ、”頭金0円、ボーナス返済0円”で

家を建てるのはダメ”なのでしょうか?

その理由は次の二つです。

  • 住宅ローン返済不能になる可能性が大きくなる!
  • 借入金額が大きいと利息も大きくなる!

頭金がなければ、当然、毎月の返済額は大きくなります。仮に、35年間固定金利のフラット35(1.65%)で頭金0円、ボーナス返済0円で住宅ローンを借り入れた場合、次のような返済額になります。

借入金額 毎月の返済額 差異

(借入金2000万円との)

3000万円 94,075円 (+31,358円)
2500万円 78,396円 (+15,679円)
2000万円 62,717円 (―)

仮に、2000万円の返済額と比較すると、500万円余計に借りるだけで「+15,679円」も毎月の返済額が増え、1000万円だとなんと「+31,358円」も増える勘定になります。毎月3万円は、毎日1,000円です。お父さんのタバコとジュース代でしょうか?タバコを止めるのは大賛成ですが、まったくおこずかい0/円というのも寂しい気がします。

つぎに利息額を比較してみましょう。先と同じ条件で借りた場合、

借入金額 毎月の返済額 差異

(借入金2000万円との)

3000万円 9,511,724円 (+3,170,575円)
2500万円 7,926,437円 (+1,585,288円)
2000万円 6,341,149円 (―)

借入金額が500万円増えただけで、金利は158万円も増加します。また、1000円だと317万円も増加します。300万円はちょうど、少し高級な新車価格です。

よほどの大企業でない限り、地方で暮らす一般人の生涯賃金は2億円程度(平均年収450万円で45年)。そのうちの4.7%が、金融機関へ支払わなければならない目に見えない利息で消える計算です。だから、金利の低さも去ることながら、借入れ元金はできるだけ少なくした方が良いわけです。

ですから、多くの書籍などでは、「頭金は二割程度貯めましょう」と解説されているわけです。さらに、もっと踏み込んで、「13%ほどかかる諸費用まで貯めておきましょう」とうたっている本もあります。

そもそも、昔は、頭金を二割程度入れないと住宅ローンは借入できませんでした。現在もフラット35などでも資金の9割融資と10割融資では金利が違いますが、昔はそもそも二割の頭金がないと借りることさえ不可能でした。しかし、現在は、消費税増税のためになんとしてでも足元の景気を良くするために、住宅金融支援機構でも10割融資は可能です(ただし、諸費用は現金という考え方ですが・・・)。

「頭金0円、ボーナス返済0円で家を建てる」場合、

最も重要なあなたのリスク、それは・・・?

いわゆるフルローンでマイホームを購入する場合、もっとも大きなあなたのリスクは、住宅ローンが支払えなくなった場合に訪れます。大企業でも倒産する昨今、もしもあなたがマイホームの住宅ローンを背負ったまま会社を解雇されたり、保険の利かない大きな疾病が原因で住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、自宅は差し押さえられ、金融機関や保証会社によって強制的に競売にかけられます。

競売にかけられるということは、たとえ民法で最も強い権利である「所有権」をあなたが持っていたとしても、自宅から引越しする日すら決められません。あくまでも裁判所主導で「所有権」は奪われます。日ごろから付き合いのある近所の人にカッコ悪いですし、子供だって学校でいじめらるでしょう。

また、仮に、住宅ローンを返済しようと自宅を売却しようとしても、売れる金額よりも住宅ローンの返済額の方が大きくなります。いわゆる債務超過です。

仮に、3000万円の自宅を毎月返済を10万円、12年間していた場合、支払った金額は1440万円ですが、残債はおそらく2500万円は残っているでしょう。

売れるであろう金額はおそらく2000万円が関の山。差額500万円を工面しない限り、自分の所有物なのに売るに売れないことになります。当然、住宅ローン返済を滞っている以上、銀行はおろか、サラ金も融資してくれませんし、親御さんか親類を拝み倒して借りる以外に方法はありません。

なぜ、そのようになってしまうのでしょうか?

その理由は下記の元利均等返済のイメージ図をご覧いただければご理解いただけます。

hensaihouhou

元利均等返済は、元金均等返済方式と比べて、毎月の返済額が同じというメリットがあります。毎月の返済額が同じであれば、生活設計はしやすいですし、返済に対する圧迫感も少ないです。

その一方で、図のように利息が占める割合が大きく(緑色の部分)、支払いを開始した当初は毎月の返済のほとんどが利息の支払いになり、元金の返済はほとんどといってよいほどありません。

利息は元金に対して付きますので、その結果、先のように返済途中で一括で精算しようとすると債務超過の事態になります

これを防ぐ方法、それが「頭金20%以上の真実」です。

では、どうすればよいのでしょうか?

 「頭金0円、ボーナス返済0円で家を建てる方法!」

ここまでで「頭金0円、ボーナス返済0円でマイホームを購入するリスク」はご理解いただけたと思います。毎月の返済額だけでマイホーム購入を夢見るのも良いですが、キチンとリスクヘッジしておかないと大変なことになりそうです。そこで、いよいよ本題です。「頭金0円、ボーナス返済0円で家を建てる方法!」を解説していきたいと思います。

ズバリ言いましょう。

「住宅ローン返済に、絶対に自信があるならフルローンでマイホームを買っても大丈夫です!」

320715ズッコケました?

その理由はカンタンです。

今から頭金を貯めている間に、住宅ローンの金利は上がるからです。今でこそマイナス金利が取りざたされていますが、日本政府はインフレ目標2%を達成すればすぐにでも利上げに踏み切るのは明らかです。

今から20%の頭金を貯めても利息は微々たるもの。付かないと言っても間違いないレベルまで下がっています。仮に、400万円貯めてからマイホームを購入するとして、それまで何年かかるでしょうか?月額8万円貯めて年間約100万円。それが4年間です。

現在は、「住宅ローン減税」という制度があり、年末12月31日の住宅ローン残高の1%が所得税から還付してくれます。還付できない額は住民税から還付してくれます。いわゆるマケテくれるわけです。さらに、年収が500万円を切る人には「すまい給付金」という一時金まで用意されています。

あなたが毎月8万円ずつ4年間貯めて400万円の頭金を作る間は、「住宅ローン減税」の恩恵は受けられません(ありません)。であれば、現在の低金利の状態に借りた方が得です。

また、アパートに住み続ける場合と比べて、マイホームを購入することは人生の安定感に繋がります。その理由は「生命保険」を見直すことができるからです。

現在の生命保険のほとんどは、「一家の大黒柱であるご主人にもしものことがあった場合、残されたご家族が賃貸住宅で一生暮らせる補償」が組み込まれています。その一方で、住宅ローンには「団体信用生命保険」が付保されているものが多く、その補償は、「一家の大黒柱であるご主人にもしものことがあった場合、住宅ローンの残債は全て保険料で支払われます」

新築マイホームを手に入れることで、生命保険の先の部分を見直せば家計にゆとりが生まれるでしょう。保険の種類にもよりますが、かなり多くの方が削減された保険料に驚かれます。

以上のように、今から頭金を貯めるのはある意味で無意味です。”低金利””マイナス金利””政府の大盤振る舞い”が続いている間に、さっさと新築マイホームを購入してください。

ただし、条件があります!

マネープランニングシートと資金計画

住宅ローンの破たんは、あなたとあなたの奥さんの”失敗”に収まりません。学歴社会と言われる時代、あなたのお子さんの将来にも暗い影を落とします。ですから、それは「マネープランニング」を作成することです。下記から次の二つをダウンロードしてください。

「マネープランニングシート」は、あなたの収入、生活費、教育費、住宅ローンの支払などが将来的にどうなっていくのか、どれくらいお金が残っていくのかを予測する表です。このライフプラン表をあなたの価値観を反映させて作成することで、あなたがいくらまでの住宅ローンなら借りて大丈夫かゆとりある生活を送れるのかがわかるようになります。逆に言うと、このライフプラン表を作らないと、”あなたがいくらまで住宅ローンを借りて大丈夫か”はわかりません。

あなたは街を走っていて、”大きな敷地に小さな家”や”新築にもかかわらず外構工事が出来ていない家”を目撃したことがあると思います。また、新築と言えども築10年である一定以上の維持修繕は必要です。にもかかわらず、建物の維持管理がまったく行き届いていないマイホームをご覧になったこともあるでしょう。このような家は、おそらく「資金計画の失敗」が原因で、予算をオーバーしたり、予算を少なく見積もり過ぎたりして、マイホーム購入が失敗に終わっています。

見方や作り方は、弊社の徳島市内のZERO-CUBEモデルハウスでご説明いたしますので、今すぐ下記からご予約下さい。

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「頭金なしで住宅ローンの審査を通す方法」

あなたは、”あなたが借りても大丈夫な借入金額”をお分かりでしょうか?また、”毎月、なんの問題もなく支払っていける金額”はおわかりでしょうか?銀行マンが良く言う「年収の5倍以内、返済負担額は年収の30%」はでたらめです。

まず、自らの家計を顧みて、確実に返済できる返済プランと住宅ローン選びが大切です。あの銀行の住宅ローンのパンフレット、途中であなたがあきらめることを狙っています

現在、最も有利だと言われる住宅ローン商品やその解説も、お越しいただければ懇切丁寧にレクチャーさせていただきますのでご安心ください。

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住宅ローンの返済は、返済総額で比べるのが一番です。繰上げ返済をするのも良いですが、まず、住宅ローン商品の比較は「総返済額」で比べましょう。その違いを知れば、世の中の金融機関の担当者の笑顔の裏に隠された危険なワナがわかります。

また、”物件価格の13%程度かかる諸費用もない”あなた、ご安心ください。その方法についても、”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト”は、モデルハウスにお越しいただければ………… (; ゜゜) コッソリ お教えしますので、今すぐ、下記からモデルハウスへご来場のご予約をお願いします

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“頭金なし”でも”住宅ローン返済”に問題さえなければ、今、マイホームを買ってしまっても全然問題ありません。フルローンのリスクを十分に分かった今、そのリスクヘッジを一つずつクリアし、後は”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト”がサポートいたします。

頭金は貯めれば貯めるだけ損ですので、「頭金がない!」と思い悩むヒマがあったら、自分がいくらまでなら住宅ローンを借りて大丈夫なのかを計算して、住宅ローンの金利や物価、消費税が上る前にマイホーム購入を完了させましょう。

専門スタッフが笑顔でお待ちしていますのでお気軽にお越しください。

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(追伸)

日本政府の財政状態は”世界最悪”です。現在はまだ国際的に信認を得ていますが、いつアルゼンチンや韓国、ギリシャのように信用不安になるかわかりません。もうすでにご存じのように、日本国が発行する国債という借金は、信用がなくなればあっという間です。今度のインフレは上がりだしたら止まらない「超ハイパーインフレ」です。もしそんなことになれば、新築マイホームなんて夢のまた夢どころか、話にもなりません。そうなる前に、今すぐ、”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト”までご相談ください。ご予約はコチラ

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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