“背広を着た金貸し”の上を行く!!

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こんにちは。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV”です。

さて、「住宅ローン」は長い期間返済しなければなりません。ですから、組んだら終わりでなく「支払いが始まったあともときどき見直し」をしましょう。返済途中で繰り上返済や借り換えをすると、総返済額を大幅にカットできる可能性があります。

●早めの繰り上げ返済が効果的!!

5f6e23271ce6e42f6d35c3e7308a023a_s住宅ローンの繰り上げ返済は、手元にまとまったお金があるときに、当初の予定よりも早くローンの元金部分をまとめて返済する方法です。 早めに元金を返済することで、その間にかかる予定だった利息をカットできるので、総返済額を減らす効果があります。

繰り上げ返済には2つの方法があります。 ひとつは 「期間短縮型」 という方法で、返済期間を短くするタイプです。 繰り上げ返済をしたお金で、数力月~数年間かけて支払う予定だった元金をまとめて返済するため、その期間にかかるはずだった利息をカットできます。 元金を充当した期問分だけ住宅口一 ンの返済期間を短くすることができます

もうひとつは「返済額軽減型」という方法で、1回あたりの返済額を減らすタイプです。繰り上け返済したお金を、返済の最終回まで少額ずつに分割して、 元金の返済に充てていきます。 元金をまとめて返済するのではなく、少しずつ時問をかけて返済していくことから、期間短縮型に比べると利息の軽減効果が少なくなります

多くの人が利用しているのは、利息を減らす効果が大きい 「期間短縮型」 です。 多くの人が利用している「元利均等返済」 では、毎月の返済額が変わらないため返済しやすいメリットがありますが、最初のうちは返済額の大部分が利息に回るため、元金がなかなか減らないというデメリットがあります。そのため、返済を始めて間もないころに 「期間短縮型」 で繰り上げ返済をすると、元金部分を一気に返済できるのでカットできる利息が多くなります。

同じ100万円を繰り上げ返済した場合でも、ローンがはじまって1 年後と、15 年後に行った場合では、 利息を軽減する効果には大きな差が出てきます。

※期間短縮型

住宅ローンの繰り上げ返済の方法のひとつ。資金を一定期間の元金にまとめてあてることで返済期間を短します。早い時期に行うほど、利息軽減効果が高くなります。

※返済額経減型

住宅口一ンの繰り上げ返済の方法のひとつ。資金を残った全期間の元金に少額ずつ振り分けることで、毎回の返済額を減らしていきます。

●金利が下がったら借り換えを検討する!!

住宅ローンの借り換えは、 新しく借りたローンで、 いま借りている口一 ンを完済する方法です。 ローンを契約したときよりも、世の中の金利水準が下がって、低金利の口一ンが出てきたときが、 ローンの借り換えを考えるタイミングです。

ただし、住宅ローンの借り換えには諸費用がかかるので、誰もが必ず得をするというわけではありません。

一般的な借り換えの目安は次の3つです。

  • 住宅口一 ンの残高が1000万円以上あること
  • 借り換え前後の金利差が1%以上あること
  • 返済期間が10年以上残っていること

これらの条件をすべて満たしたら、借り換えをした方が得です。ただし、これらをすべて満たすことができなくても、 ローンの残高がとても多かったり、 借り換え前後の金利差がとても大きかつたりするケースでは、借り換えをした方が得をすることがあるので、検討して下さい。

また、銀行によっては、住宅ローンの保証料がかからないところもあります。 借り換え時の諸費用の中でも大きな割合を占める保証料がかからない口一 ンを選べば、さらに借り換えのメリットを出しやすくなります。

なお、住宅ローンの借り換え先に、フラット35 や財形住宅ローンといった公的口一ンを選ぶことはできません。借り換えは、公的ローンから民間ローン、もしくは民間ローンから民間ローンへ乗り換えることができますので覚えておいてください。

以下に「繰上げ返済の時期」と「利息軽減効果」についてまとめてみましたのでご参考にして下さい。

住宅ローンの借り換えは、必ずできるとは限りません。新しく借りるローンよりも、家の価値が値下がりして担保価値が低くなっていれば、借り換えできないこともあります。

詳しくは”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV”にご相談ください。

では、また。

繰り上け返済の時期と利息軽減効果

返済中のローン:3000万円を3%の固定金利で、30年返済している

繰り上げ返済額:100万円

繰上げ返済の時期
住宅ローン開始1年後 住宅ローン開始10年後
期間短縮できた期間 18か月 14か月
利息軽減効果 132万7020円 78万6588円

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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