住宅ローンをただにする方法?

さまざまなリスクを考えて迷っていると、建築会社や分譲マンションの営業マンが次のように囁きます。

4032046 「使わなくなったら賃貸にまわせば大丈夫です!」

仮に建物と土地に3千万もかけてしまっていれば、余程の人気地区でない限り10万円程度が賃貸の限界でしょう。

そうすれば、アパート経営の投資として考えた場合、表面利回り4%程度です。

これに固定資産税や住宅の修繕費がかかってきますので、完全に赤字になってしまいます。

さらに、マイホームを賃貸にするのであれば、自分たちの住まいのための住居費もかかります。

ですから、完全な持ち出しになってしまいます。

 

マイホームを購入する場合、「住宅ローン」はつきものです。

しかし、住宅ローンをただにする方法も存在します。

ここでは、、そのような方法をあげてみたいと思います。

 

1.一棟売りのマンションやアパートを買い、そこに住む!

loan_nashi_01一棟ごとアパートやマンションを購入し、その一室に住めば住宅ローンは不要です。

規模にもよりますが、他の部屋の入居者の家賃で購入資金のローンを返済できるでしょう

家族で住むのには部屋が狭すぎる場合は、壁を壊して2部屋を1部屋にし、リフォーム工事をすれば大丈夫です。

この方法は、今から家を建てようとする人にも有効です。

アパートを建築し、自らの住居の部分だけ特別仕様にすれば満足度も違います。

この方法は、 「住宅ローンにつつきまわされず人生を謳歌できる方法」です。

 

2.オフィスビルを買って最上階に住み、階下を賃貸に回す!

loan_nashi_02最近、地方の主要幹線道路を走っていると、事務所ビルの空きが目に付きます。

都会と違い、地方では支店の撤退や移転が相次ぎ、オフィス需要の後退から「空室のあるオフィスビル」が結構あります。

普通のアパートやマンションの入居者は、大家さんが住む物件への入居は嫌がる傾向があります。

しかし、ロケーションが良ければ事情も変わり、空室の目立つオフィスビルを安く買って(建てて)最上階に住むのです

所有者がビルに住む場合、オフィスを借りる側の人はあまり気にしません。

それどころか、大家さんが毎日いるので、ビルの清掃などの管理も行き届くのは間違いありません。

この方法も、 「住宅ローンにつつきまわされず人生を謳歌できる方法」です。

 

3.二世帯住宅を購入する!

loan_nashi_03最初から壁で仕切られた二世帯住宅を1棟建ててしまうのも名案です。

そして、そのうちのひとつを賃貸にまわすのです

せっかく新築するにもかかわらず、壁一枚向うに他人が住むのは許せないという潔癖症の人には不向きですが、住宅ローン支払額は確実に減ります。

また、この場合も家族が増え手狭になった場合でも有効です。

さらに、この二世帯住宅を2つの家族に貸し出して、その家賃収入で一戸建てを建ててしまうところまで行けば大成功でしょう。

 

4.戸建賃貸を二つ建てて、一つに住む!

loan_nashi_04上記の二世帯住宅は、1棟の建物を壁で仕切った一戸建てでした。

4番目にご紹介するケースは、20坪前後の一戸建てを二つ建て、一つに自分が住み、もう一つは賃貸にまわすという方法です。

2つの場合、最低55坪程度の土地が必要ですが、地方の物件では必須の駐車場を2台分取り、建坪10坪、延床20坪程度の差別化された戸建賃貸2棟が納まります。

この方法は、二世帯住宅と違い、壁自体も離れていますので、ライフスタイル的にはベストな方法です。

さらに、差別化された戸建賃貸は住んでみたいという需要があるにもかかわらず、一部の中古戸建を除いて供給が少ないので、周辺の家賃よりも高く貸せます

1棟も750万円程度で建ちますので、75000円以上で貸せる地域であれば十分検討する価値はあるでしょう。

ですから、土地をすでに持っている場合、2棟の建築費の支払いは家賃でほぼペイできます

ただし、この場合、少なからずデメリットも存在します。

そのデメリットとは・・・?

  1. ひとつが空室になった場合、住宅ローンの月額返済負担が重くなる(マイホーム1棟よりも高くなる)
  2. 長期入居であればOKですが、短期間の入居回転であれば原状回復費用が高くなる

このふたつをヘッジできるのであれば、十分、 「住宅ローンにつつきまわされず人生を謳歌できる方法」に値します。

参考までに、下記のような建物です。

▼ デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)

このように、「住宅ローンのない人生にこだわりたい方」、また、「マイホームよりもライフスタイル重視の人」は、お気軽にご相談下さい。

▼ 「私たちにちょうどいい家プロジェクト」無料なんでも相談室

 

 ~あなたの昼が”陽の光”に満ち~

~あなたの夜が”愛”に満ちたものでありますように~

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1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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