★マイホームのリバースバック vs リバースモーゲージ!

こんにちは。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト”、創業56年目を迎えるダイヒョウ株式会社です。

  • 「酒は飲んでも飲まれるな」
  • 「酒は百薬の長」

お酒に関する格言はたくさんあります。皆様もお酒について一言ある方が多いのではないでしょうか。

社会人として生きてく上では切っても切れない関係にあるのがお酒です。このお酒を積極的に飲まないようにする、「禁酒の日」なる記念日が1月16日です。今回は「禁酒の日」について由来と歴史、禁酒に関するマメ知識をお伝えします。

◆禁酒の日の由来と歴史

禁酒の日が1月16日に定められているのは、アメリカのある法律が関係しています。それが、有名な「禁酒法」です。これはどういうものかといいますと、「お酒の飲みすぎは体にもよくないし、道徳的にもよろしくない」、「お酒を造らなければ仕事中飲まないから労働に対する意欲が上がるし、お酒をつくる分の穀物の節約にもなる」、「なのでお酒の製造販売を禁止しよう!」という内容の法律です。今では考えられない内容ですが、1920年当時は、アメリカ国民の圧倒的支持を得て成立してしまいました。もともとアメリカはプロテスタントというキリスト教でも特にお酒について厳しい勢力が強かったため、このような法律が通ってしまったのです。禁酒法が実施されたのが1920年の1月16日。これにちなんで1月16日は禁酒の日となっています。

ちなみに、禁酒法がこの後どうなったのかというと、法律的に「製造と販売」は規制していましたが「飲酒そのもの」は規制していなかったので非合法な酒場が乱立しました。ギャングがお酒の製造販売に乗り出し、巨万の富を得ます。また、素人が作った密造酒が横行して事故が多発し、死亡事件になるケースもありました。当初想定していたのとはまったく逆の結果になってしまい、1933年12月5日に法律が廃止されました。このあまりにも現実を無視して理想のみで作られてしまった法律を皮肉って「高貴な実験(The Noble Experiment)」(13年10ヶ月19日7時間32分30秒間)などともいわれています。

お酒の飲みすぎはよくないですが、それを法律で強制するのはもっと良くなかったということですね。

◆禁酒をすることのメリット

禁酒の日に、ちなんで禁酒に興味がわいた方もいるかもしれません。ここでは禁酒で得られるメリットを紹介します。

・おつまみの量が減りダイエットできる

お酒とともにたべるおつまみって美味しいですよね。でも、お酒に合うおつまみはだいたい塩分多めで、カロリー高めなものです。ですので、禁酒とともにおつまみも食べなくなれば、ダイエットができて健康になれるということです。

・出費を抑えることでお金が貯まる

日々のアルコール代は、出費が重なります。ですので禁酒することでその分を貯蓄に回し、将来に備えましょう。

◆禁酒で髪質向上

アルコールは体内で分解されるときにアセトアルデヒドという物質に変わります。これは2日酔いの原因になる物質で、体に悪影響を及ぼすことが知られています。その代表的なものが血行不良です。血行を良くすることは髪を育てるのにとても大事な要素ですよね。なので、禁酒することで髪質がよくなるといわれています。

◆まとめ

お酒を飲みすぎて失敗した経験は多くの人が持っているかと思います。「酒は人生の友」といった言葉もありますし、上手く付き合えばこれほどいい友人も他にいないのではないでしょうか。良い飲み方を心がけて、この友人と良い友情を築いていきたいですね。

 

さて、今回は、賢く家を建てるシリーズです。今回は、自宅を活用した資金調達の方法の一つである「リースバック」についてご紹介します。早速、ご覧ください!

■ 「リバースバック」のメリット・デメリット!

◆破産理由の一つである「住宅購入」年々増加傾向に?

夢と希望に満ち溢れて手に入れたマイホーム、多くの人は住宅ローンを利用して購入します。しかし、サラリーマンでもなかなか収入が増えない昨今は、当たり前にもらえると思っていたボーナスが出ない共働きだったのにどちらかがリストラとなる、といった様々な理由でローン返済が滞ってしまうケースは少なからずあるようです

実際に住宅購入が理由で破産する人は増えています。日本弁護士連合会の調査によると、調査した破産債務者のうち「住宅購入」が理由である割合は16.05%存在しています。以前の調査と比べて、「生活苦・低所得」や「給料の減少」の割合が減少、もしくは高止まりを見せる中、「住宅購入」については、2008年が9.59%、2011年が12.24%、と増加している状況です。

もし、なんらかの理由で住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、所有する自宅に住み続けることはできなくなってしまうのでしょうか?そこで注目されているのが「リバースバック」です。自宅を活用した資金調達の方法の一つである「リバースバック」をお伝えします。

◆事業資金にも利用可能なリースバックとは?

リースバックとは、自宅などの不動産を専門の不動産会社へ売却し、買主であるオーナーに対してリース料(家賃)を支払うことで、引き続きその不動産を利用する方法です。また、買取代金は一括で支払われるため、“ローン返済自体は問題ないがまとまった現金が必要なとき”にも利用可能です。

例えば、次のような利用が考えられます。

  • 年金の不足など老後の生活費を補う場合
  • 子どもの教育費の捻出
  • 病気の治療費の捻出
  • 住宅ローン以外の借金返済
  • 事業資金としての活用

また、単純に家を売却して賃貸住宅へ引越すことに比べ、以下のようなメリットがあります

  • 買主を探す必要がないので現金化までの期間が比較的に短い
  • 引越しする必要がない
  • 子どもの学区が変わることがない
  • 売却したことが周りに知られない
  • 将来的に買い戻すことが可能

同じ家に住み続けたい人にとっては、メリットが大きいリースバックですが、実際に利用するためには一定の条件があります。

その一つがオーバーローン状態です。売却価格が住宅ローンの残債よりも多くないとリースバックの利用は難しいのです。例えば、住宅ローンが2,500万円残っている状態で売却価格が1,500万円だった場合、抵当権の解除ができないため、そもそもリースバックを利用することができません。

また、リースバックには以下のようなデメリットもあります。

  • 売却価格が周辺相場よりも安くなりがち
  • 毎月のリース料(家賃)が周辺の家賃相場よりも高くなることがある(年間のリース料の目安は、売却価格の8~10%)
  • 買い戻しは可能だが、その費用は売却価格よりも高くなる場合が多い

◆リバースモーゲージとの違いは?

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「自宅を利用し、自宅に住みながら資金調達」と聞くと、「リバースモーゲージ」を思い出す人もいるでしょう。リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関や自治体などからお金を借り、借りたお金は死亡時に自宅を売却することで一括返済する方法です。

こちらの場合は、死亡時に返済することが前提となるので、生存中に融資枠を使い切ってしまうこともあり得ます。生活費として利用する場合は、このことを十分理解する必要があります。そのため、多くの場合で契約者には、60歳以上といった年齢条件があります。また、リースバックと違い、物件の所有権は移行しないので固定資産税の納税義務もそのままになります。

そのほかのリースバックとの違いは下記のとおりです。

物件の所有権は、

リバースバック 売却先の不動産会社
リバースモーゲージ 本人

固定資産税の納税義務は、

リバースバック  なし(◎)
リバースモーゲージ  あり(×)

資金の用途は、

リバースバック  自由(◎)
リバースモーゲージ  投資・事業資金は不可(×)

年齢条件は、

リバースバック なし(◎)
リバースモーゲージ 65才以上(×)

対象物件は、

リバースバック 制限なし(◎)
リバースモーゲージ 一戸建て(マンションは不可の場合がある)(×)

家族の同居は、

リバースバック 可能(◎)
リバースモーゲージ 配偶者のみ(×)

契約終了後は、

リバースバック 買い戻し可能(◎)
リバースモーゲージ 売却(×)

 

と、リバースバックとリバースモーゲージでは、資金の用途など異なる点が多いのです。

◆リースバックとリバースモーゲージ、その使い分けは?

では、リースバックとリバースモーゲージをどのように使い分ければいいのでしょうか。

一つの目安になるのが年齢です。

リースバックの場合は、買い戻しが可能です。したがって、現在お金がなくても近い将来大きな収入の目途が立っていれば、買い戻しを視野に入れてリースバックを利用する手があります。買い戻しには、資金の用途が自由というところが有利に働きます。リースバックを事業の運転資金として利用して、事業が軌道に乗ったら買い戻せばよいのです。このようにリースバックは、買い戻しを見据えるという意味で、ある程度若い人が向いているかもしれません。

リバースモーゲージの場合は、そもそもある程度高齢でないと利用できない商品が多いです。そのため、利用目的は、年金替わりや老人ホームへの入居費用といった老後生活を豊かにすることが中心となっています。また、返済は死亡後に一括なので毎月の生活に影響がありません。これは年金生活者にとって大きな魅力です。したがって、リバースモーゲージは高齢者向けといえます。

どちらが向いているかはケースバイケースなので、最終的な判断は銀行やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してからにしましょう。

それでは!!

 

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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