■ 住宅ローンの金利が上昇した時の対応法! 

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こんにちは。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト”です。さて、今回は、住宅ローンの金利が上昇した時の3つの対応法をお伝えします。

■ 住宅ローンの金利が上昇した時の対応法! 

◆住宅ローンは金利の上昇を視野に入れて選ぶ時代に!

2018年11月現在、日銀は金融政策を変更し、従来の0%付近から0.2%まで長期金利が変動することを容認しました。この結果、2018年11月時点において住宅ローン金利は軒並み上昇しています。日銀は今後も、景気の状況をみながら長期金利の変動幅を拡大し、金融政策を正常に近づけていくと予想しています。現在の景気や物価を考慮すると、金利の大幅な上昇がすぐに起きることは考えにくいとは言え、将来的には住宅ローンの金利が上昇する可能性は高いと言えるでしょう。現在、住宅購入や住宅ローンの借り換えを検討している方は、住宅ローン金利の上昇を視野に入れて、金利タイプや返済計画などを決めていくことが非常に大切です。

そこで今回は、住宅ローンの金利上昇をテーマに、「新規の借り入れ」や「借り換え」など3つのパターン別に、住宅ローン金利が上昇した場合の対応法をお伝えいたします。

◆新規で借り入れるとき

これから住宅を購入し、新たに住宅ローンを借り入れる場合は、金利上昇の影響を受けにくい金利タイプを選ぶようにしましょう。金利に上昇圧力がかかっているときに活用したい住宅ローンは、借入中の金利を固定できる長期固定金利(全期間固定金利)です。長期固定金利には、民間の金融機関が提供する住宅ローンのほかに、政府所管の住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」があります。

金利の水準は、一般にはフラット35のほうが低い傾向にありますが、ひとつの金融機関でどちらの住宅ローン取り扱っている場合は、金利優遇の有無なども含めて、二つの住宅ローンを比較してみましょう。

◆借り換えを検討しているとき

住宅ローンの借り換えを検討している場合は、金利上昇の前に、できる限り早く借り換えを行うことで、借り換えによるメリットを最大限享受することができます。住宅ローンを借り換えの際、事前に決めておきたいのは、現在の金利タイプを変更するか継続するかです。

例えば、現在、10年固定型の住宅ローンを借り入れており、10年間の金利固定期間の終了する間際に借り換える場合、これまで同様10年固定型で借り換えるのか、それとも長期固定金利に変更するのか等、住宅ローンを借り換える基本方針をしっかり立てておきましょう。

※変動金利へと借り換える選択肢もありますが、金利上昇のリスクを回避したい場合は、金利の固定期間が設定されている住宅ローンのほうがおすすめです。

借り換え前と同じ金利タイプを選択する場合は、現在よりも条件の良い住宅ローンを選ぶのがおすすめです。例えば、「住宅ローン金利が低い」、「諸費用が少なくてすむ」、「付帯保障や契約者向けのサービスが手厚い」等、今よりも有利な住宅ローンに着目してみましょう。

また、金利上昇のリスクを回避するため、長期固定金利に借り換える方法もおすすめです。住宅などが所定条件を満たしている場合は、フラット35も選択肢の一つです。フラット35の金利は、民間の住宅ローンと比較すると、金融機関同士の差は小さくなっています。そのため、諸費用や契約者サービスといった金利以外のメリットに注目すると、各金融機関のフラット35を比較しやすいでしょう。

◆現在の住宅ローンを継続するとき

現在、住宅ローンを返済中で、特に借り換えを考えていない(金利などの条件が借り換えをしても有利にならない)場合は、今の住宅ローンを返済しながら、金利上昇リスクに備えたいという方もいらっしゃるはずです。現在の住宅ローンを継続したい場合におすすめの対策は、以下の2つです。

●繰り上げ返済をフル活用する!

金利上昇リスクに備えるもっとも効果的な方法の1つが、繰り上げ返済の積極活用による返済利息の圧縮です。ボーナスなどを利用して定期的に繰り上げ返済を行う以外にも、返済用の貯蓄を多めに準備しておき、金利が上がる兆候が見えたタイミングでまとめて繰り上げ返済をする方法もおすすめです。特に変動金利で借り入れをしている場合は、半年ごとに金利が見直されるため、金利の動向と繰り上げ返済のタイミングを意識しておきましょう。

なお、繰り上げ返済で手数料がかかる住宅ローンを利用している場合は、返済のたびに費用が発生し、本来の利息軽減効果が減少してしまうことになります。金利など他の条件との兼ね合いはありますが、可能であれば、繰り上げ返済手数料のかからない住宅ローンへと借り換えたほうが良いでしょう。

●金利タイプを変更する!

ほとんどの住宅ローンは、変動金利で借り入れている場合に、金利タイプを同じ金融機関の固定金利に変更することができます。

※金融機関によっては変更手数料が必要な場合もあります。

現在の住宅ローンを継続して返済していきたい場合は、金利上昇の気配を感じた時点で金利タイプを変更するのも1つの方法です。

ただし、固定金利は変動金利よりも上昇のタイミングが早い場合が多く、変動金利が上昇するまで待っていると、固定金利はすでに上昇してしまっている可能性もあります。そのため、固定金利が上昇しそうかどうか、が金利タイプを変更する目安となります。

また、金利タイプを変動金利から固定金利に変更すると、多くの場合、月々の返済額や総返済額は増加します。金利タイプ変更後の返済額がどのように変わるのか、継続して返済が可能かどうかは必ずチェックしましょう。

★金利上昇局面では変動金利での借り入れは避けよう!

新規借り入れや借り換えの際、金利の低い「変動金利」に魅力を感じる方も多いでしょう。ただし、金利に上昇の圧力がかかっている現在は、一定の条件が満たされている場合をのぞいて、変動金利を積極的に選択することは避けたほうが良いでしょう。

変動金利には、半年ごとに金利が見直される特徴があり見直しの時点で金利が上昇していれば、それに応じて返済利息が増加します。金利が上昇することで、借り入れ当初と比較すると返済額が膨らむしくみとなっており、さらに、金利の上昇幅によっては、固定金利よりも返済額が増加する可能性さえ考えられます。そのため、現在のような状況下で変動金利を選ぶ場合は、金利上昇にどのように備えるかをきちんと理解し、そのための対策が可能な場合のみ検討するのがおすすめです。

◆まとめ

これからの住宅ローンは金利上昇への備えが不可欠!

日銀の政策方針の変更によって、住宅ローン金利には今後も一定の上昇圧力がかかることが予想されます。現在、上昇基調にあるのは、住宅ローンの中の「長期固定金利」や「期間固定型」であり、最後の砦である「変動金利」まではまだ、上昇の波が押し寄せていません。国内の物価や、景気の回復状況も加味すると、日銀がすぐに大幅な政策変更を行う可能性は低く、住宅ローン金利も、今すぐに大幅な上昇が起こる可能性は高くはないでしょう。

しかし、長期的に見た場合、現在の住宅ローン金利は歴史的にも低水準であり、日銀の方針変更もあって、これ以上の低金利は実現しにくいと言えます。これから住宅ローンの新規借り入れや借り換えを検討する方は、いつかどこかで起きる金利上昇を視野に入れて、そのための対策を知っておくことが非常に重要です。

今回ご紹介した3つの対応法を参考に、金利上昇にあわてない住宅ローン選びを心がけましょう!

それでは、また。

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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