■知らないと損をする!住宅ローンのボーナス払いのメリットとデメリット!

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 こんにちは。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクト”創業58期目のダイヒョウ株式会社です。

 この時期、仕事関係の人と最初に交わす言葉は、「暑いですね~」がお約束ですよね。毎日こう暑い日が続くと、通勤途中や外回りの時などは無性にイライラしたり、通常とは違う不快感を覚えたりしませんか?実はその感覚、生理的なコトに原因があるのです。

アメリカで発表された研究結果によると、人は高気温により体内の血液温度が上昇し、それが脳に影響を与えて自己中心的な行動や思考に走りやすくなるそうです。

確かに冬の寒い時期より夏の方が意味もなくイライラすることが多いような気がしますよね。そんな夏由来のイライラを超簡単に抑える方法があります。

それは「冷たい飲み物を飲む事」です。冷たいドリンクを飲むことで血中の温度を下げ、脳を通常の状態に戻すという訳です。ヒートアップしている人に「頭を冷やしなよ」なんて良く言いますが、この言葉にはちゃんと意味があったのですね。

ただ暑いからという理由で冷たいものばかりを口にしていると無駄に体を冷やしてしまいます。暑さが原因でイライラしたり強い不快感を覚えたりした時は、冷たい飲み物をグイっと飲んで体と心をクールダウンしてあげると、その後の仕事や用事もスムーズに行くかもしれないですね。

 

■住宅ローンのボーナス払いのメリットとデメリット!

 さて、今回は、「住宅ローンのボーナス払いのメリットとデメリット」について、お伝えします。

住宅ローンを借り入れる際、金融機関からボーナス払い(ボーナス返済)の利用をすすめられるケースがあります。ボーナス払いとは、毎月の返済額に加えて、年2回のボーナス月に一定額を追加で返済していく方法のことです。

通常は住宅ローンの契約時に、ボーナス払いの有無と、借入額に占める割合を決めます。

毎月の返済額+ボーナス払い=総返済額(借入額+利息)

たとえば、3000万円の借り入れで、ボーナス払いの割合を20%にする場合、元本600万円分がボーナス払いとなります。

具体的な返済額をシミュレーションすると、金利1.3%のフラット35(固定金利)で35年のローンを組んだ場合、総返済額は3,769万6,486円(融資手数料32万4,000円を含む)です。毎月の返済額は7万1,155円ボーナス払い分が10万6,961円になる計算です。年に2回のボーナス月のみ、通常の返済に加え10万円ほど多めに返済することがわかります。ちなみに、ボーナス払いの割合には金融機関によって上限が設けられており、最大で40%から50%程度です。

◆住宅ローンのボーナス払いは「損」なの?

 ボーナス払いは広く普及している住宅ローンの返済方法ですが、「ボーナスが毎年きちんと出るかどうかわからない」「転職や独立をしてボーナスがもらえなくなるかもしれない」などの理由から、現在は積極的に選択しない人も増えています。

事実、ボーナス払いにはデメリットがあり、それを把握しないまま選択すると、返済スタート後に後悔することにもなりかねません。一方でボーナス払いに一定のメリットがあることもまた事実です。そのため、必ずしも「ボーナス払いは選ぶべきでない」と判断してしまうことも早計でしょう。

そこで今回は「住宅ローンのボーナス払い」をテーマに、住宅ローンをボーナス払いにする場合のメリットとデメリットをお伝えします。

◆住宅ローンをボーナス払いにすることはデメリットのほうが大きい?

 まずは、住宅ローンのボーナス払いについて、気になるデメリットから見てみましょう。

住宅ローンをボーナス払いにする場合のデメリット!

  • 総返済額が増える!
  • 住宅ローンを滞納するリスクが高まる!

ボーナス払いのデメリットとして最初に知っておきたいのは、トータルの返済期間で見た場合、ボーナス払いを利用すると、総返済額が増えることです。

たとえば、3000万円を借り入れてボーナス払いをした場合としなかった場合を比較してみると、ボーナス払いをしたほうが、総返済額が1万5,922円増えます

★ボーナス払いの有無で「総返済額」を比較!

(借り入れ3000万円、返済期間35年、全期間固定金利1.3%の場合)

  • ボーナス払いあり(600万円)
総返済額

3,769万6,486円

(融資手数料含む)

毎月返済額 7万1,155円
ボーナス払い 10万6,961円
  • ボーナス払いなし 
総返済額

3,768万564円

(融資手数料含む)

毎月返済 8万8,944円

 総返済額が増えるのは、住宅ローンの利息が、毎月の住宅ローン残高をもとに計算されるためです。ボーナス払いをなくすと、毎月の返済額が増える(7万1,155円→8万8,944円)ため、そのぶん、元本の返済も早くすすみ、結果的に総返済額が抑えられることになります。

その一方で、今回のシミュレーションのように、35年間で1万5,000円程度の増額であれば、1年間の増額幅は450円ほどであり、それを上回るメリットがあるならば許容範囲と考えることもできるでしょう。

総返済額の増額幅は、借入額や住宅ローンの金利、返済期間によって変動するため、ご自身のケースでシミュレーションし、増額幅を確認したうえで判断することをおすすめします

 ボーナス払いのもう一つのデメリットは、ボーナスが減額されたり、支給されなくなったりした場合に、家計のリスクが高まるです。

ボーナスとは、給与のように支給が確約されたものではなく、景気の動向、会社の業績などに応じて支給の有無や支給額が変動します。たとえば、転職の直後はボーナスの支給対象からはずれるケースも少なくありません。また、独立や起業をした場合も、ボーナスとは無関係になることが多いでしょう。

支給が不安定なボーナスを前提として返済計画を立てることで、万一、ボーナスが減額・ストップした場合、住宅ローンの返済が厳しくなる可能性が出てきます。住宅ローンを長期にわたって滞納すると、最悪の場合は、家を手放すことになりかねないため、ボーナスを当てにした返済計画を立てる際は、「もしもボーナスがなくなった場合はどのように対処していくか?」という視点が不可欠です。

◆住宅ローンのボーナス払いにはメリットもある!

 それでは、ボーナス払いのメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。

住宅ローンをボーナス払いにする場合のメリット!

  • 毎月の返済額を減らせる!
  • 月々の返済額が同じであれば、返済期間を短縮できる!

ボーナス払いの最大のメリットは、月々の返済額を抑えられる点です。3000万円を借り入れるケースで、ボーナス払いをした場合としなかった場合を比較すると、ボーナス払いをしたほうが、毎月の返済額は1万7,789円少なくなっています

★ボーナス払いの有無で「毎月の返済額」を比較!

(借り入れ3000万円、返済期間35年、全期間固定金利1.3%の場合)

  • ボーナス払いあり(600万円)
総返済額

3,769万6,486円

(融資手数料含む)

毎月返済額 7万1,155円
ボーナス払い 10万6,961円
  • ボーナス払いなし
総返済額

3,768万564円

(融資手数料含む)

毎月返済 8万8,944円

  月々の返済額が少なくなれば、家計に余裕が生まれて助かる、というご家庭は多いはず。住宅ローンのしくみ上、ボーナス払いの割合を高くすればするほど、月々の返済は抑えることができます

ただし、年に2回のボーナス月は、別途、ボーナス払い分を返済する必要があります。総返済額が減っているわけではない点には注意しましょう。

 ボーナス払いのもう一つのメリットは、月々の返済額が同じであれば、ボーナス返済を利用することで返済期間を短縮できる点です。毎月の返済に、ボーナス時の返済も加わるため、早めに住宅ローン残高を減らせることがその理由です。ただし、前述の通り、ボーナスは会社の業績に連動するため、返済期間中ずっと安定して支給されるかどうかは不透明です。

返済期間の短縮(=住宅ローン利息の軽減)を目的とする場合は、「繰り上げ返済」を利用する方法もあります。繰り上げ返済であれば、余裕のあるときに多めに返済し、家計が逼迫している時期は毎月返済のみにするなどのコントロールも簡単です。

近年は繰り上げ返済手数料が無料で、インターネットから1円単位で手続き可能な金融機関も増えているため、ボーナス払い以外の選択肢として、一部繰り上げ返済があるということを覚えておくと良いでしょう。

★住宅ローンのボーナス払いがきついと思ったら途中で変更できる?

 ボーナス払いの併用中に返済がきつくなった場合は、住宅ローンを返済している金融機関に相談することで、ボーナス払いの金額の変更や、ボーナス払いそのものをとりやめることができます。これを「条件変更」といい、ボーナス払い以外にも、「元利金等返済と元金均等返済の変更」や、「毎月の返済日の変更」などが可能です。

フラット35をはじめ、多くの金融機関が住宅ローンの条件変更に対応していますが、なかには、すぐに条件変更ができない場合や、条件変更の内容に応じて手数料がかかる場合もあるため、事前に確認をしておきましょう。

★住宅ローンの条件変更を考えるときは、借り換えについても検討してみよう!

 なお、条件変更をする際に、あわせて考慮したいのが、他の金融機関へ借り換えたほうが有利にならないか?という視点です。

現在、借り入れている住宅ローンの金利と、他行の金利を比較して、より金利の低い金融機関へと借り換えられれば、総返済額を圧縮することができます。ほとんどの金融機関が、ホームページなどに借り換えシミュレーションを公開しているため、気になる金融機関が見つかった際は、利用してみると良いでしょう。

◆まとめ!

『令和』はZERO-CUBE+boxから!オーナー募集中!

 住宅ローンの返済方法を考えるとき、ボーナス払いを併用するかどうかは、多くの方が悩むポイントです。今回、お伝えしたように、ボーナス払いには「総返済額が増える」、「ボーナスが減る可能性や、もらえなくなる可能性がある」というデメリットがあります。また「毎月の返済額を減らせる」、「同じ返済額であれば、返済期間を短縮できる」というメリットもあります。

住宅ローンを借り入れる際は、これらのメリットやデメリットをしっかり理解し、ご自身の借入額や返済期間でシミュレーションをしたうえで、ボーナス払いの有無を決めましょう

なお、住宅ローンでは、「繰り上げ返済」をすることで、ボーナス払いと同様のメリットを受けることも可能です。

すでに住宅ローンを返済中で、ボーナス払いを変更したい方であれば、同時に金利の低い住宅ローンへの借り換えを検討するのも賢い方法です。さまざまな住宅ローンの知識を総動員し、ご自身の返済計画とライフプランに合わせた住宅ローンを選びましょう!

それでは、また!

 

 

 

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この記事の著者

木内 淑規雑談担当

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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