■ 自営業者の住宅ローンのポイント!

さて、今回は、住宅ローンに関する知識をお伝えする賢い家づくりシリーズです。自営業者の住宅ローンに関してお伝えします。

個人事業主やフリーランス、中小企業の法人経営者などは、国や企業に雇用されて働く公務員・会社員と比較すると、住宅ローンの審査に通りにくい、と言われます。

自営業者の住宅ローン審査が厳しくなるのは、

1. 事業収入が不安定なことが多い
2. 事業用の資金を借り入れて返済を行っている

などの理由によって、長期の継続的なローン返済が難しいと判断されるためです。また、開業して日が浅いと、所得や事業の実績がなく、住宅ローン審査そのものに申し込めないケースもあります。

このように、自営業者は会社員や公務員と比較すると不利な条件が多くなりがちですが、自営業者であるだけで住宅ローンが組めないということはありません。事業が好調で十分な所得があり、将来に渡っても安定性を見込めるなど、金融機関に返済能力を証明することができれば、審査に通過することは可能です。

住宅ローンは、低金利で住宅融資を受けられる優れた制度です。加えて、住宅ローン控除を受けることができ、条件さえ揃えば、利息の部分を経費計上できるなど、会計面においても多くのメリットがあります。今回は「自営業者と住宅ローン」をテーマに、自営業者が住宅ローンを申し込む際に必要な書類や、住宅ローン審査のポイントをお伝えします。

◆自営業者がチェックされるポイントとは？

住宅ローンの審査では、おもに下記のような書類を金融機関に提出します。

自営業者の提出書類は、会社員や公務員よりも多めです。これは、所得や年齢に加えて、事業の安定性、税金・社会保険料の滞納の有無といった、さまざまな角度から申込者の返済能力をチェックするためです。それぞれの書類が、どのようなことを確認する目的で提出を求められているかを知っておきましょう。

〇自営業の住宅ローン審査の必要書類！

・確定申告書のコピー（個人事業主の場合）

事前審査・本審査ともに必要です。過去２～３年分で、付表も必要になります。税務署の受付印があるものを提出します。e-Taxの場合は、受領メールを添付することで受付印の代わりとすることがあります。

・決算書のコピー（法人経営者の場合）

事前審査・本審査ともに必要です。過去２～３年分を求められます。事業の安定性や給料の適正度合いなどをチェックすることが目的です。財務諸表、附属明細など原則的にすべての決算書類が必要となります。

・源泉徴収票の原本（法人経営者の場合）

事前審査・本審査ともに必要です。会社から経営者に対して支払われる給与について証明するものです。過去２～３年分を求められます。

・納税証明書の原本

本審査で必要です。過去２～３年分が求められるなことが多いです。税金の滞納がないことを証明する書類です。

・身分証のコピー

事前審査で必要です。運転免許証やマイナンバーカードなど、写真入りのものを求められることが多いです。免許証は裏表ともにコピーします。

・健康保険証のコピー

事前審査で必要です。身分証のひとつです。ほかに、国民健康保険料の滞納の有無を確認する意図もあります

・印鑑証明書の原本

本審査で必要です。身分証のひとつです。申込時と契約時でそれぞれ求められます。

・印鑑

事前審査では認印でOKです。本審査の場合は、金融機関届出印と実印を求められることが多いです。

・住民票

本審査で必要です。身分証のひとつです。住所・所在の確認します。

・銀行通帳

金融機関によっては求められる場合があります。残高の確認、および、年金や公共料金などの支払いが遅滞なく行われているかを確認する意図もあります。

・年金手帳

金融機関によっては求められる場合があります。国民年金の支払状況などを調べます。確定申告書では、売上から諸経費を差し引いたあとの所得をチェックされます。

自営業の方の場合、節税対策として、所得を抑えるための設備投資や不動産購入、暦年贈与などを行っているケースも多いでしょう。しかし、住宅ローンの審査では、借り入れ後の返済額（年間返済額）が、所得（年収）の一定割合以内に収まっていることが重視されます。（これを返済負担率といいます。）

住宅購入を決めてから３年程度は、節税を頑張るよりも、所得を黒字に、かつ返済負担率に影響しない水準にキープするほうが良いでしょう。

また、審査のなかでも、税金の滞納や、社会保険料（健康保険料、年金）の滞納は、とくに厳しいチェックを受けます。滞納があれば、それだけで審査不合格となるケースもあるため、支払期限を過ぎて未払いの税金・保険料がある場合は、すぐに精算しましょう。

滞納期間が長い場合は、今すぐ住宅ローン審査に申し込むよりも、数年間、滞納なく税金や社会保険料を支払ってからのほうが、納付実績ができて審査に通りやすくなる可能性が上がります。なお、現在は滞納していないが、過去に滞納の履歴がある、という場合は、金融機関の判断に負うところが大きくなります。

経過年数やその後の納付状況によっては、不問となるケースもあります。「５年以上前に一度だけ滞納し、資金ができたときに支払った」「督促状がきてすぐに振り込んだ」等で、判断がつきにくい場合は、納税証明書などの記録を確認するか、管轄窓口に問い合わせてみましょう。

住宅ローンの審査基準は、金融機関によっても異なります。実際に審査を申し込んでみて、金融機関の判断に委ねるのもひとつの方法でしょう。

◆自営業者の住宅ローン審査の流れ！

住宅ローンを借り入れる際には、事前審査と本審査という２回の審査に通過する必要があります。

◆事前審査！

事前審査では、主に、申込者の信用情報や、借入希望額の妥当性がチェックされます。信用情報は、「信用情報機関」という専門機関が管理しており、クレジットカードや自動車ローン、携帯電話の分割払いなどを延滞なく支払っているか、といった情報が記録されます。

国内のすべての金融機関で共有されているため、延滞の実績がある場合は、ほとんどの住宅ローン審査に通ることができません。ただし、信用情報は永続的に残るわけではなく、一定年数が経過したあとで削除されます。本人が希望することで、現在の信用情報の開示も行っているので、気になる場合は、問い合わせてみると良いでしょう。

借入希望額の妥当性については、年収における年間返済額の割合（＝返済負担率）をもとに判断されます。適正割合は、おおむね20％から35％ほどで、この範囲内を超える場合は、事前審査に通らないか、融資可能額が減額となります。

自営業者の場合、すでに事業用の資金を借り入れていることも多いでしょう。返済負担率を計算する際の「年間返済額」には、既存の返済も含まれるため、そのぶん審査に通りにくくなります。

〇事前審査のおもな必要書類！

1. 確定申告書のコピー　３期分（事業の決算書　３期分　※法人の場合）（源泉徴収票　３期分　※法人の場合）
2. 身分証（運転免許証など）のコピー　
3. 健康保険証のコピー
4. 印鑑（認印でOK)
5. 購入を希望する物件の情報

◆本審査！

本審査では、事前審査からさらにチェックポイントが増え、申込者の健康状態や住宅ローン完済時の年齢、事業の継続年数、物件の担保価値などが審査項目に加わります。

健康状態が重視されるのは、住宅ローン契約時に加入する団体信用生命保険の引受基準を満たしているかどうかをチェックするためです。

事前審査を通過していても、本審査で融資不可や融資額の減額が起きることはめずらしくありません。対策としては、借入可能額の減額に備えて頭金（自己資金）を多めに用意しておく方法や、本審査が通らなかった場合に備えて、複数の金融機関に事前審査を通しておく方法などが有効です。

〇本審査のおもな必要書類！

1. 本人確認書類（運転免許証、健康保険証etc.）
2. 住民票
3. 印鑑証明書
4. 確定申告書　３期分（事業の決算書　３期分　※法人の場合）（源泉徴収票　３期分　※法人の場合）
5. 納税証明書　３年分
6. 物件書類（売買契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、物件概要書、公図・物件案内地図、間取り図、測量図、配置図etc.）

◆まとめ　自営業者の住宅ローンは、所得と返済負担率を意識してかしこく選ぼう！

会社員や公務員と比較すると、自営業者の住宅ローン審査はどうしても厳しくなりがちです。しかし、必要書類から読みとける金融機関の注目ポイントと、審査が通りにくい理由を押さえておけば、ご自身のケースに照らして有利な住宅ローンを選ぶこともできるでしょう。

それでは、また!!

 

 

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