よくある質問
新築マイホームを購入するうえでのさまざまな一般的なご質問・回答をまとめてみました。
住宅の購入について
- 単独名義か夫婦共有名義かで迷っています・・・？
それぞれにメリットとデメリットがあります。
〇：メリット
1.住宅ローン控除がそれぞれ受けられます！
2.マイホーム売却時の3000万円の特別控除がそれぞれ受けられます！
3.お互いの名義になっている家という感覚があります！
✕：デメリット
1.登記手数料などの諸費用が余分にかかります！
2.離婚をする場合など、もめごとのタネになります！
3.名義だけを共有にして実際に資金を拠出していない場合は、贈与の問題などが発生します！- 住宅を購入した場合、生命保険の見直しを行う必要はありますか？
住宅ローンを活用して購入する場合、リスク（損をする確率）が大きく変化しますので見直す必要があります。
借り主が死亡した場合、団体信用生命保険により住宅ローンの残債が免除されます。ですから、死亡リスクが軽減します。
しかし、その一方で、傷病時には治療費用がかかりますし、収入が減少しても住宅ローンの返済はなくなりません（減りません）。
ですから、団体信用生命保険をかける場合、死亡保障を減らし、傷病時の保障を重視するのが賢い選択です。- 住宅を購入する場合の注意点を教えてください。
やはり、焦らずゆっくりと選ぶことが重要です。
また、当社へご相談頂く場合は、物件を契約する前、できれば物件探しを開始する段階でご相談頂けるとよりよいサポートをさせて頂けます。物件を決めてしまってからでは、冷静な判断がなかなかできません。
できるだけ早い時期にご相談下さい。- 検討している物件が決まりそうなので、早急に決定するように言われましたがどのように対応したら良いでしょう？
焦って買ってはいけません。
私が言うのも変な話ですが、本当に他の方が狙っているケースもあると思いますし、営業的な観点でかけ引きをされる事も多々あります。
大きな買い物ですので、ゆっくりと失敗のないように深慮して選んで下さい。- 住宅を購入する場合、どのような諸費用がかかりますか？
印紙代や銀行への手数料、団体信用生命保険料、保証料、不動産業者に支払う仲介手数料、登録免許税、司法書士への登記手数料などがかかります。このような費用については、不動産業者に確認するのが良いでしょう。また、住宅ローンに関しては、上記の諸費用が金利に含まれたり、また、上乗せされたりする場合がありますので、意中の銀行などに試算してもらうのが良いでしょう。
その他、引っ越し費用や火災保険料・地震保険料、家電・家具の購入費用が必要になります。
ただし、プランニング当初から詳細金額を事細かく算出しなくとも、総額の6～7％でザックリと概算するのも良いでしょう。- 住宅購入価格の２割は、現金で準備しておいた方が良いと聞きましたが・・・？
昔の住宅ローン金利が高い時は、住宅ローンを借りる際に物件価格の2割を自己資金で賄う必要がありました。しかし、現在のような低金利時代では全額（フル）ローンなども可能です。
ただし、頭金をいれる事で、取得後に下落する物件価格に対し、借入残高が大きく上回る事を避けることができます。
借入残高が時価を上回ると、売却する際にその差額を負担しなければなりません。
それ以上に大切なこと。それは、身の丈にあった借入金額に抑えることです。仮に、いくら借りられるといっても、元金が多いほど支払わなければならない金利も多くなります。
ですから、土地＋建物の総額を出来るだけ抑え、元金を少なくすればリスクヘッジすることができます。
仮に、4,000万円の物件に頭金２割を入れる（ローン3,200万円）より、頭金なしで2,500万円の物件の方が資金繰りは楽になります。返済するのは1ヶ月や1年などではありません。長い期間、毎月、毎月、無理なく返済していけるかどうかが重要です。- 一戸建てと分譲マンション、どちらを購入したほうが有利ですか？
この質問は非常に多いですが、基本的には人それぞれの価値観です。そこに住む本人や家族が幸せと思えるかどうかが一番大切だと思います。
ただし、投資用の目的や、いつか売って田舎に帰る予定がある場合などは、将来売れる物件かどうかを考慮して下さい。特に駅から遠いマンションや入居率が低くなりそうなマンションは売れないリスクが高くなります。
また、一戸建てを購入する場合、マンションにあるような修繕積立はありません。ですから、大規模な修繕に備えて、自分で貯蓄する必要があります（将来的な値上げや自己負担がある狩生製が高いです）。
また、都会と違って地方では、分譲マンションよりも土地付き一戸建ての方が、人気があります。おそらく地価の関係でしょうが、子供さんが独立した後の将来の住み替えも予想し、ライフシュミレーションに合わせてプランニングするのが良いでしょう。- 住宅を購入したいのですが、収入が少ないのであきらめています。なにか良い方法はありませんか？
一番目は、「親に住宅購入資金を援助してもらう」方法です。
現在は、贈与税の非課税枠が拡充されています。予算を増やす早道は、親や祖父母から住宅取得資金の援助を受けることです（直系尊属からの住宅取得資金非課税枠の拡充）。
二番目は、「フラット３５Ｓエコの金利引き下げ」を利用することです。
フラット３５Ｓエコ対応の省エネ住宅は、当初５年間の金利がなかりの低金利になります。うまく利用することで利息が減り、買いやすくなります。
三番目は、「夫婦共稼ぎで住宅ローン控除をダブルでゲットする」方法です。
夫婦でローンを組むことにより、トータルの減税額が増えます。フラット35や一部金融機関では、共働き夫婦の収入を合算し、連帯債務者としてローンを借り入れが可能です。この場合、別々に住宅ローン減税が受けられ、結果的に控除額が増える可能性もあります。ただし共働きを続けることが前提なのでご注意下さい。- 賃貸より住宅を購入した方がいいですか？
一概にどちらが良いとは断言できません。
あなたの親世代以上の人たちは、「いつかはマイホーム」が常識でした。しかし、現在は、終身雇用制度の崩壊や年金不安など、将来不安があるのも事実です。これからは「マイホームを持てば幸せ」だった時代から、「家族あってのマイホーム」へ、意識が変化していくように思います。
ですから、あなたが一番に考えなければならないのは、「あなたとあなたのご家族のライフプラン」をまず作成することです。あなたとあなたのご家族の価値観を再確認し、将来にわたって必要になる資金を計算し、堅実な収入予測を立て、ライフプランのシュミレーションしてみることをオススメします。
人生という大海原にこぎ出す場合に海図や羅針盤が必要なように、そのライフプランニング表を基に、賃貸住宅に住み続けるか、住宅を購入するかを検討して下さい。弊社でも、ライフプランニングをお手伝いできますが、一番大切なのはあなたとあなたのご家族の幸せです。
住宅ローンの借入れについて
- 売買契約を行っても住宅ローンがおりなければ大変な事になるのでは？
確かに、契約をしてもローンがおりなければ解約となります。また、それに伴い違約金等が発生し大変なことになります。
ですから、普通、契約書の内容に「ローン特約」を盛り込み、ローンが通らない場合は契約を白紙撤回できるようにするのが良いでしょう。- 土地を購入して建物を建てるのですが、土地を購入する資金を先に借りる事は可能ですか？
銀行等によって異なります。
さらに建売りでなく注文住宅の場合、施工業者に対して完成までに、手付金、中間金が必要になるケースが多く、いずれにしても土地の購入の段階や注文住宅の契約時に建物の価格の全額を借りるか、貸付の約束をしないと、自己資金かつなぎ融資が必要になります。金利の事だけでなく、その点を含めて銀行等としっかり話し合いや確認をするのが良いでしょう。- 不動産会社やハウスメーカーから住宅ローンを勧められた場合の注意点を教えてください！
不動産会社や金融機関によっては、返せる額ではなく、借りられる額をベースに話を進めてくる事があります。ですが、あなたに大切なのは無理なく返済できる事です。
念願のマイホームを手に入れたのに、数年後に返済ができなくなり、せっかく手に入れたマイホームを売却したり、ローン返済のために過度な節約の毎日になったりするのでは夢のマーホームも台無しです。
あくまでも家族あってのマイホームであるということを念頭に置いておくのが良いでしょう。
また、広告などにある返済事例などは、一番金利が低い変動金利で試算されているケースか多いのが現実です。しっかりとシミュレーションを行い、購入を検討するのが良いでしょう。- 保証料を一括で支払うのと、金利に上乗せして払うのは、どちらが良いでしょうか？
保証料を一括で支払う変わりに、支払利息の金利に0.2%ほど上乗せをして支払う外付け方式があります。支払総額で比較すると保証料一括方式の方が低くなりますが、一括方式の場合は当初に資金が必要です。
- 「元利均等返済」より「元金均等返済」の方が得と聞いたのですが？
確かに、総返済総額は、元金均等返済の方が元利均等返済より低くなります。
ただし、元金均等返済方式の場合、当初の返済額が大きくなります。その結果、収入が少なく教育費がかかる時期に負担がきつくなることもあります。
また、銀行によっては「元利均等返済」しか提示しないところもあります。「その方が毎月の支払額が一定なので安心できますよ」と言われ、その気になってしまいますが、総返済総額は元利均等返済の方が多い（銀行の金利収入が多い）ということをお忘れにならないようにして下さい。- 固定金利選択型とは、要は固定金利なのでしょうか？
ホントウに紛らわしいですね。固定金利選択型は、固定金利ではありません。
固定金利選択型とは、３年、５年など一定期間のみ金利が固定され、その期間経過後はその時の市場金利をもとに適用金利が決定されます。ですから、借入時に将来の金利が確定していないので変動金利の一種だと思って下さい。また、変動金利と違って、住宅ローン金利が急激に上昇した場合の緩和措置（0.25％）の適応もありませんので注意が必要です。- 固定金利と変動金利、どちらが良いか迷っています？
住宅ローンに限らず、金利の動向の質問をよく受けます。
しかし、予想は出来てもその動向はわかりません（これがわかれば億万長者になれます）。
変動金利を選ぶ場合、どの程度の金利上昇なら許容できるのかをチェックしておくのが良いでしょう。そして、為替の動向や繰上げ返済の予定などを基に決定するのが良いでしょう。
また、固定金利を選ぶのも良いでしょう。今までの住宅ローンの一番高かった金利は約９％でした。ですから、そこまで上がると予想するのであれば、固定金利は絶対にお得です。ただし、固定金利を選択する場合、繰上げ返済できるかどうかとそのための事務手数料がいくらなのかを確認するのを忘れないで下さい。
また、長期優良住宅やフラット３５Ｓ認定住宅などで、金利が優遇される場合もあります。- 優遇金利を適用してもらうには、給与口座や総合口座が必要ですか？
銀行によって優遇金利のための条件は異なります。
たとえば、総合口座の開設やカードの作成を求める銀行もあれば、ほとんど条件がない銀行もあります。ここも大切なポイントなので、しっかりと押さえておいて下さい。- 勤務先によって優遇金利が違うと聞いたのですが？
例えば公務員や大企業の場合、最優遇金利を受けられることがほとんどです。
他にも特定のハウスメーカーの物件の場合、最優遇金利を受けられる事があります。
銀行もビジネスです。貸し倒れリスクの少ない優良顧客であれば、囲い込むために最優遇金利という裏技を使ってきます。- 銀行選びのポイントについて教えて下さい？
なんといっても、利息（金利率）が安いに越したことはありません。
ただし、異なる金利種別での比較では意味がありません。ですから、同じ金利種別で比較することをオススメします。
表面利率は、金融機関による差はほとんどありません。しかし、給料振り込みや公共料金引き落としなどで、優遇金利が各機関で異なる事があります。実際にはこれが大きな差になります。
住宅ローンの借換えけ繰上げ返済について
- 繰上げ返済をする場合は、期間短縮型と返済額軽減どちらが得でしょうか？
利息軽減効果は期間短縮型の方が大きいです。
ただし、期間短縮型の場合は月々の返済額は軽減されませんので、繰上返済後の中期的なキャッシュフロー表を作成して確認するのが良いでしょう。- まとまったお金ができたので、低金利で預けるより繰上げ返済をした方がよいでしょうか？
返済後のキャッシュフローに余裕があるのであれば繰上げ返済をしてもよいかと思います。返済後に収入が減少したり、子どもの教育費が予想以上にかかったりして資金がショートすると大変なことになりますので、しっかりとシミュレーションを実施した上で行って下さい。
また、住宅ローン控除が減少しますので、繰上げ返済をせずに投資をするのも１つの方法です。- 現在の銀行の優遇金利がどのぐらいであれば、借り換えたらいいでしょうか。
金利の他にも、借入残高、借入残期間、コストなど様々な要素によって効果の有無が決定しますので優遇金利だけをもって回答する事はできませんが、当社の経験では、見直し前の優遇金利が0.5%～1.0%ぐらいの方が多いです。
- 借入金利が下がる場合、必ず借り換えた方が得でしょうか？
よく、借入残高：1000万円、返済期間：10年以上の残期間、金利差１％以上を満たしていれば効果があると言われますが、教科書どおりに全てを満たすケースは稀です。
金利差が１％以上なくても、借入残高が2000万円、返済期間が25年等あるなどで、かなり効果がでる事もあります。
また、借り換え時のコストや保証料なども考慮しなければなりませんので、一概に得とは言えませんので、具体的にシミュレーションをする事をお奨めします。- 何故、コストがかかるのに借り換えをして効果があるのでしょうか？
それは、同じ借入種別でも優遇金利が大きければ、適用される借入金利が低くなり、借り換えのコストを上回る利息低減効果がでることがあるからです。
ここ数年、優遇金利が昔に比べて大きくなっている傾向があります。