こんにちは。”私たちにちょうどいい家（Ｒ）プロジェクト”です。
この頁は、金融機関が住宅ローン申込者に決して明かさないことが書かれています。いわゆる「金融機関の住宅ローンの儲けの秘密」とも呼べる内容です。
ズバリ！。
「変動金利」と「固定期間選択型（変動金利）」のリスクを再認識しておかないと危険ですという内容です。新築マイホームを買ったは良いが、いつか日本の金融緩和は終わり、毎月の返済額のほとんどが利払い（銀行の収益）ばかりになる仕掛けを解説しています。これから新築マイホームを購入する方は、耳をかっぽじって、是非にでも理解しておいてください。
では始めます！
住宅金融支援機構の実態調査によると、56.5%の人が変動型の住宅ローンを選んでいるうえ、その割合は増加傾向にあります。また、当初5年間、10年間などと一定期間は固定金利で、それ以降は金利変動の影響を受ける「固定期間選択型」を選ぶ人と合わせると8割以上です。ただ、このうち4～5 割の人は住宅ローンの特性や金利上昇リスクへの理解度があまり高くないという結果も出ています。
はっきり言いましょう！
金利がいつ、どの程度上昇するかは専門家でも予想することは困難です！その一方で、金融緩和を永続させられないのは誰の目にも明らかで、「しばらくは低金利が続いても、いつかは金利は上昇する」という見解が一般的でしょう。
ですから、「変動型住宅ローン」や「固定期間選択型」を選ぶなら、「もしも金利上昇時にどの程度の返済額に変化するのか？」などを事前に調べておくべきです。
例えば変動金利０．９%、返済期間３５年、借入額３０００万円、元利均等返済、ボーナス返済なしの場合、 金利に変動がなければ毎月８万３２９４円返済を420回行い、総支払額は約３，４９８万円なります。
一方、例えば３年後から１０年間、続けて０．２%ずつ金利が上昇、最終的に３．０%まで上昇したらどうでしょう?
変動型は返済額が5年間一定で上昇する場合はそれまでの返済額の1.25倍が上限というルールがあります。 このため、金利が上昇しても返済額が変わらない期間は利払いが増え、元本の返済が減少します。金利上昇が止まった時点から徐々に元本返済が進みます。
今回の想定だと、最終的に毎月の返済額は１０万６０７７円まで上昇。当初の返済額との差は毎月２万２７８３円で、総支払額は４，１８１万円（＋６８３万円）に達します。仮に、全期間固定金利１．２%で借りていれば、毎月の返済額は８万７５１０円、 総支払額は約３，６７５万円（＋１７７万円）にとどまります。 .
変動型は金利上昇が激しいと返済額より利払い額（銀行の儲け）が大きくなるケースがあります。元本返済は一切進まず、未払い利息が積みあがっていくという最悪の状態になる可能性もあります。
さらに「固定金利選択型」は返済期間が5年間（10年間）一定ですが、1.25倍を上限とするルールがなく、選択した固定期間が終了すると、毎月の返済額が大幅に上昇してしまう可能性があります。さらに、選択した固定期間終了後に、金融機関の優遇金利の適用がなくなる商品がほとんどですので注意が必要です。
「変動金利が上昇したら、固定金利に借り換えれば良い！」
あなたの声がココまで聞こえてきそうです。
ここまで聞くと、「変動金利が上昇したら、固定金利に借り換えれば良い！」という人がいますが、これは大きな間違いです。その理由は、変動金利が上昇し始めるということは、それより前の時点ですでに固定金利が上昇してしまっているのが一般的だからです。ですから、変動金利が上昇しまってからでは遅いのです。
30年を超える返済が前提の住宅ローンで「変動型」や「固定期間選択型」を選ばれる場合は、くれぐれも慎重に、慎重に、もうひとつ慎重に、選ばれるのが良いと思います。
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それではまた・・・。
追 伸
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