住宅ローンのトラブルを未然に防ぐ方法

こんにちは。”私たちにちょうどいい家(R)プロジェクトDaihyoTV”の木内淑規(きのうちとしのり)です。

ゴールデンウィーク真っ只中、楽しい連休をお過ごしのことと思います。

ところで、このゴールデンウィーク。日本古来の祝日が重なって いますので、当然、世界にはありません。世界からは、このゴールデンウィークの期間中、日本の金融市場が開かれないことを問題視する声が大きく、労働者の祭典であるメーデーである5月1日が休日にならない大きな原因になっています(5月1日も休日になればうれしいのに・・・)。

さて、金融市場の話が出ましたが、日銀のマイナス金利導入から3か月が経過しました。住宅ローンも変わらず史上空前の低金利です。マイホームを夢見るあなたにとっては、絶好のチャンス到来だと言えるでしょう。

その一方で、住宅ローンに関する失敗やトラブルも様々です。そこで今回は、住宅ローンに関する様々な失敗やトラブル事例をご紹介したいと思います。

「私はしっかりしているから大丈夫!」

多くの人はそう思ってトラブルに巻き込まれたり失敗しているのです。トラブルを回避するために最も有効なのは事前に知識を身につけておくことです。自分のためにも家族のためにも住宅購入に関する知識をしっかりと身に着けておきましょう!

■失敗例1 ボーナス増額返済に頼る返済計画

住宅ローンを返済する際、毎月の返済額とボーナス時の増額返済額を設定する方法があります。毎月一定の給料をもらうサラリーマン(公務員)家庭では、毎月の給料により返済額を減らし、臨時収入であるボーナスでの返済額を増やしたほうが目先の生活に影響が少なくなるため今でもかなりの方が利用しています。

但しこの方法にはいくつか問題があります。

  1. ボーナスは大きく変動する可能性がある
  2. 月給による返済額が少ないためその期間に余計な金利がつき総返済額が若干増える

ご存知の通り、ボーナスは企業業績に左右されますから右肩上がりという訳にはいきません。ボーナスでの返済額を極端に高く設定すると、ボーナスでは支払えない年が出てくる可能性があります。また、ボーナス時増額返済の場合、毎月の返済額が少なくなる分、ボーナスまでの期間の元金減少が少なくなり、そこに金利がかかってくるため総返済額が増える事になります。金額にすれば数万~数十万ですが同じ金額のローンを返済するのに無駄に多く支払う必要はないでしょう。

住宅ローンの基本はあくまで毎月の返済です。ボーナスは繰上げ返済時にうまく活用するという考え方のほうがより計画的に住宅ローンを返済することができるでしょう。

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■失敗例2 元利金等返済or元金均等返済の選択

住宅ローンを借入れると元金+利息を返済していくことになります。その返済方法には元利均等返済と元金均等返済という2つの方法があります。

元金均等返済とは返済する元金分を一定にし、その時の借入金にかかる利息を上乗せし返済する方法です。この方法は借入当初の返済額が大きくなりますが、元金が返済の度に減っていくので徐々に返済額が減っていきます。

対して元利均等返済は返済額の元金と利息分を合算、調整することで毎月の返済額を一定額に抑えることができます。こうしてみるとどちらの方法もそれほどかわらないように感じますが、総返済額で見ると元金均等返済のほうが圧倒的に有利です。(※返済額の合計は借入金額や年数によって変わりますが、数百万円単位の差が出る事もあります。)

理由は元利均等返済は最初の返済に対する利息の割合が高く、元金がなかなか減らないのに対して、元金均等返済は当初の返済額が多くなりますが、一定額の元金を常に返済していくので、元金にかかる利息が徐々に減っていくためです。返済計画を立てるのであれば、毎月返済額が一定の元利金等返済のほうがやりやすいですが、資金にある程度余裕があるのであれば元金均等返済のほうがお得です

どちらの返済方法を選択するかは状況次第ですが、2つの返済方法にどういった特徴があり、最終的な返済額がどうなるのかは知っておいたほうが良いでしょう。

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★利息(緑色の部分)の面積は「元利均等返済」の方が大きい!!

■トラブル例 住宅を共同購入する!!

住宅は高額な買い物ですから親や夫婦でお金を出し合って購入することもあるでしょう。この際注意しなければならないのは購入資金の出し方と住宅の持ち分です。

例えば、5,000万円の家を購入する際、

旦那さんが3,000万を出し、奥さんが2,000万を出したとします。この場合、住宅の名義をどちらか一方にしてしまうと片方が出したお金を贈与と判断される場合があります。

このような問題を回避には、資金に応じて住宅の持ち分割合を適切に設定し、住宅の名義を共有名義にしておく必要があります。共有名義にしておけば、贈与税はかかりませんし、ローンを分担する事で、それぞれが住宅ローン控除を受ける事ができます。

但し、共有名義にしたからといってトラブルの種が消えるわけではありません。例えば夫婦間で住宅を共有した場合、離婚した際に残りのローン返済の割合などでトラブルになるケースがあります。

また、親と共有していた場合は、相続の際、兄弟間で持ち分割合の紛争になる可能性があります。その他にも住宅を売却する際には、共有名義者全員の署名が必要という制約もあります。共有名義にする事が悪い訳ではありませんが、そうすることによるメリット、デメリットはしっかり把握しておきましょう。

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●失敗やトラブルは事前の知識で回避できる!

住宅購入は人生最大の買い物ですから、失敗やトラブルに巻き込まれた場合のショックは計り知れません。

但し、失敗やトラブルは事前に知識を身に付けておくことでほとんどの場合、回避することができます。そのために必要なのはしっかりと勉強し、失敗やトラブルに遭わないよう事前の対策をしっかり行っておくことです。

万一、それでも巻き込まれてしまった場合は専門家に相談するなどして出来るだけ速やかに問題を解決しましょう。なんでもお気軽にご相談ください。

それでは、また。

 

1962年(昭和37年)徳島県徳島市生まれ。血液型O型。地場の自動車ディーラー株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏の強敵ライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。 家族は4歳年下の妻と一女二男と犬2匹。

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