こんにちは。”私たちにちょうどいい家（Ｒ）プロジェクトＤａｉｈｙｏＴＶ”の木内淑規（きのうちとしのり）です。
土地や家を買ったり新築したときの税金
さて、土地や家を買ったり、新築したりしたときには 『買ったり新築したときだけにかかる税金』 と 『所有しているときに毎年かかる税金』 とがあります。
（1）買ったり新築したときだけにかかる税金
| NO | 種 類 | 概 略 |
| 1 | 印紙税 | 売買契約書、 建築請負契約書に貼る収入印紙代 |
| 2 | 消費税 | 建築の価額に対して税率8 % (平成29年4 月より10% の予定)
（注意）一般個人が売主の場合の中古住宅価額にはかかりません |
| 3 | 登録免許税 | 所有権の移転登記や保存登記の際にかかります |
| 4 | 不動産取得税 | 取得したときだけにかかります |
（2）所有しているときにかかる税金
| NO | 種 類 | 概 略 |
| 1 | 固定資産税・都市計画税 | 毎年かかります |
●印 紙 税
土地や家を売買するための売買契約書、家を建築するための建築請負契約書などの文書を作成した場合には、収入印紙をその契約書等に貼って消印をする方法により印紙税を納税する必要があります。
不動産の譲渡に関する契約書にかかる印紙税 (不動産の売買契約書など)
| 契約書等の記載金額 | 特例による
印紙税額 |
印紙税額
（本則） |
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 | 400円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 | 1千円 |
| 100万円超500万円以下 | 1千円 | 2千円 |
| 500万円超1千万円以下 | 5千円 | 1万円 |
| 1千万円超5千万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5千万円超1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 | 10万円 |
| 5億円超10億円以下 | 16万円 | 20万円 |
| 10億円超50億円以下 | 32万円 | 40万円 |
| 50億円超 | 48万円 | 60万円 |
| 記載金額のないもの | 200円 | 200円 |
- 1 .特例による印紙税額は、平成26年4 月1 日から平成30年3 月31 日まで適用されます。
- 2 .建設工事の請負に関する契約書(建築工事請負契約書など)も、記載金額500万円超については、同じ特例となります。
- 3 .地上権・土地の賃借権の設定・譲渡に関する契約書は本則の税額です。
●登録免許税
土地や家などを取得したと き、 その権利を明らかにするために、 所有権の移転登記または新築家屋の保存登記を行います。 その際にかかる税金が、登録免許税です。
（1）税 率
税率は登記の種類や区分によって次表のようになります。 この場合の不動産価額は、市町村に備えてある固定資産課税台帳の価格によります。
| 登記の原因 | 登録免許税の税率 |
| 所有権の保存の登記 | 不動産価額の 0.4% |
| 相続(相続人に対する遺贈を含む)による
所有権の移転の登記 |
不動産価額の 0.4% |
| 遺贈、贈与などによる所有権の移転の登記 | 不動産価額の2 % |
| 売買による所有権の移転の登記 | 不動産価額の~ （本則2 %）
～平成29（2017）.3.31 1.5% |
| 所有権の移転の仮登記 | 本登記の税率の2分の1 |
| 所有権の信託の登記 | 不動産価額の（本則0.4%）
～平成29（2017）.3.31 0.3% |
（2）マイホームの場合の建物の軽減税率
| NO | 種 類 | 軽減税率 |
| 1 | 新築住宅の所有権の保存登記 | 不動産価額の0.15 % |
- 個人の床面積50m2以上の新築住宅用家屋で取得後1 年以内に登記するもの。
| NO | 種 類 | 軽減税率 |
| 2 | 新築住宅または一定の中古住宅の所有権の移転登記 | 不動産価額の0.3 % |
- その個人の住宅用家屋で取得の日以前20年以内(鉄筋コンクリート造等は25年以内) に建築されたもの、 または一定の耐震基準を満たすもので、床面積が50m2以上の家屋を購入後1 年以内に登記するもの。
| NO | 種 類 | 軽減税率 |
| 3 | 宅地建物取引業者が一定の改築等をした住宅の移転登記 | 不動産価額の0.1 % |
| NO | 種 類 | 軽減税率 |
| 4 | 住宅取得資金の貸付等に係る抵当権の設定登記 | 債権金額の0.1 % |
- 上記1~3、 および一 定の 築に該当する場合で取得後1 年以内にする抵当権の設定登記。
●不動産取得税 （地方税）
土地や家を買ったり、 贈与、 交換、 新築、増築などのとき （相続による取得は非課税）にかかり、都道府県からの納税通知書により納めます。
不動産価格 × 税率 ＝ 不動産取得税 |
| 税 率：その不動産の価格* の3 % (平成30年3 月31 日までの特例)。
（本則は、 4 %です。なお、住宅以外の店舗、事務所等の建物は、4%） |
|
◆住宅・住宅用土地の取得に対する不動産取得税の軽減◆
（1）新築住宅に対する減税
| 床面積が50m2以上 (戸建以外の貸家住宅は40m2以上) 240m2以下の住宅を新築したり、建売新築住宅(マンションを含む) を購入した場合は、1 戸にっき1 ,200万円が価格から控除されます (最高限度減税額36万円)。 |
| 不動産取得税の計算は、 (住宅の価格一1 ,200万円) x3 %=税額 |
|
（2）中古住宅に対する減税
| 取得の日前20年 (耐火構造住宅25年)以内に建築された中古住宅* で、床面積が50m2以上240m2以下のものの取得については、その住宅が新築された時に施行されていた規定により控除するとされていた額が価格から控除されます。 |
|
控除するとされていた額
| 新第年月日 | 控除される額 |
| 昭和51（1976） .4.1 ~昭和56（1981）.6.30 | 350万円 |
| 昭和56（1981）.7.1 ~昭和60（1985）.6.30 | 420万円 |
| 昭和60（1985）.7.1 ~平成元（1989）.3.31 | 450万円 |
| 平成元（1989）.4.1 ~平成9（1997） .3.31 | 1,000万円 |
| 平成9（1997） .4.1以降 | 1,200万円 |
（3）住宅用の土地に対する不動産取得税の軽減
次の条件にあてはまる場合は、土地に対する税額が軽減されます。この場合、その土地の上の住宅が前記（1 ）、（2）の 「住宅に対する減税」 の対象となる住宅（特例適用住宅）と同じ条件に該当することが必要です。
| 1 | 平成16年4 月1 日から平成28年3 月31 日までに土地を取得後、3 年以内に住宅を新築した場合。 土地を取得後、 やむを得ない事情がある場合は、4 年以内。（なお、本則は土地を取得後、 2 年以内に住宅を新築した場合） |
| 2 | 住宅を新築した後1 年以内にその住宅の敷地を取得した場合 |
| 3 | マンションや建売住宅などの土地付新築住宅を自己の居住用に取得した場合 |
| 4 | 土地を取得してから1 年以内にその土地の上にある中古住宅を取得した場合 (土地付中古住宅の取得を含む) |
| 5 | 中古住宅を取得後1 年以内にその住宅の敷地を取得した場合 |
| 6 | 第二住宅(セカンドハウス) 、郊外型住宅や遠距離通勤者が職場近くに取得する二軒目の住宅も対象となりますが、別荘などは対象となりません。 |
減税の額：次の1,2のいずれか高い方の額が税額から減額されます。
| 1 | 45,000円（税額が45 ,000円未満の場合はその税額） |
| 2 | 土地1 m2当たりの価格* × 家の床面積の２倍 × 税率３％ (注) 限度1 戸当たり200m2 |
- * 土地1 m当たりの価格は土地の価格(円) を土地の面積(m) で割った金額です。平成30年3 月31 日までに土地を取得した場合は、土地の価格 (固定資産税評価額) の2 分の1 の価格から、土地1 m2当たりの価格を計算します）
- 減税の適用を受けるには住宅や住宅用土地を取得した日から一定期間内に申告が必要です。
●固定資産税・部市計画税（市町村税）
固定資産税と都市計画税は、 毎年1 月1 日現在に土地や家屋を所有している方が納める税金です。都市計画税のかからない市町村もあります。
（1）税率
| NO | 種 類 | 税 率 |
| 1 | 固定資産税 | 固定資産税評価額に対して標準税率1 .4% |
| 2 | 都市計画税 | 都市計画区域のうち市街化区域内等は0.3 % を限度として市町村で定める税率。 |
（2）税率の軽減
| NO | 固定資産税が軽減される不動産 |
| 1 | 一般の住宅用の宅地 |
| 2 | 小規模住宅用地 |
| 3 | 新築住宅 |
| 4 | 認定長期優良住宅等 |
一般の住宅用の宅地、 小規模住宅用地、 新築住宅、 認定長期優良住宅等には、それぞれ課税の特例、減額の措置があります。
- 危険な空家等については、減額特例の対象から除外されることとなっています。
- 新築住宅の税額は、新たに課税される年度から3 年度分 (認定長期優良住宅は5 年度分) に限り2 分の1 になります(面積限度等要件あり)。
（3）免 税 点
| NO | 種 類 | 免 税 点 |
| 1 | 土地 | 30万円 |
| 2 | 家屋 | 20万円 |
| 3 | 償却資産 | 150万円 |
同一市町村の区域内にあって所有する固定資産の課税標準額が土地が30万円、家屋が20万円、償却資産が150万円未満の場合には、原則として、固定資産税・都市計画税は課税されません。
固定資産税の納期は、通常4月、7月、12月及び2月中において、その市町村の条例で定める期日となっております。一括納付すると報奨金が交付される場合があります。
■バリアフリー、省工ネ、而 震改修工事をした場合の固定資産税の減税
既存住宅に一定のバリアフリー、省エネ、耐震改修工事を行った場合(各工事費50万円超) は固定資産税が次表のように減税されます。 いずれも改修後3 か月以内に市町村に必要書類を添えて申請することが必要です。
| 改修工事内容 | 改修工事期間 | 控除額 | １戸当たりの
面積限度 |
減額期間 |
| バリアフリー | 平成19 .4 .1~28 .3 .31 | 3分の1 | 100m2相当分 | 翌年度分 |
| 省エネ | 平成20 .4 .1~28 .3 .31 | 3分の1 | 120m2相当分 | 翌年度分 |
| 耐震 | 平成25 .1 .1~27 .12 .31 | 2分の1 | 120m2相当分 | 翌年度分* |
- *一定の条件における建物については、2年度分
●住宅ローン控除制度
住宅ローン等を活用してマイホーム*に居住した方などが受けられる所得税が軽減される制度です。 内容は、一般住宅と認定住宅(認定長期優良住宅と認定低炭素住宅) に区分して、 住宅ローン等の毎年の年末残高を対象に、最長10年間の税額控除が受けられます。
- *一定の要件を満たす新築住宅・中古住宅・マンションの取得、 改築・リフォームーバリアフリー・省エネ改修が対象です。
各年末の住宅ローン残高に控除率を掛けた額が控除されます。 なお、所得税から控除しきれない控除額がある場合は、住民税から控除 ( 限度136 ,500円) されます(住宅の消費税率8 % ・10%)。
住宅口一 ン控除制度(控除期間は最長10年)
| 居住年
（控除率1％） |
一般住宅 | 認定長期優良住宅
認定低炭素住宅 |
（参考）
住民税からの控除上限額 |
||
| 借入限度額 | 年限度額 | 借入限度額 | 年限度額 | ||
| 平成26年4月
～ 平成31年6月 |
4,000万円 | 40万円 | 5,000万円 | 50万円 | 13.65万円 |
| 住宅の消費税率が8％・10％でない場合 | 2,000万円 | 20万円 | 3,000万円 | 30万円 | 9.75万円 |
- 所得税から控除しきれなかった控除額がある場合に控除されます。
- 個人間(媒介) の中古住宅売買の住宅には消費税が課されません。
（1）「住宅口一 ン控除制度」 の適用要件
| NO | 適 用 要 件 |
| 1 | 住宅ローンの対象は、一定の要件を満たす新築住宅やその敷地、 中古住宅(マンションを含む) 等の取得、 または増改築・マンション等のリフォーム等のための支出に充てた借入金等の年末残高です。 |
| 2 | 取得の日から6 か月以内に居住し、かつ、その年の12月31 日まで引き続き居住していること |
| 3 | 取得住宅の床面積の2 分の1 以上が居住用であること |
| 4 | 取得住宅の床面積が50m2以上であること |
| 5 | 税額控除を受ける年の合計所得金額が3 ,000万円以下であること |
| 6 | 入居した年の2 年前から、 居住用財産を讓渡した場合の課税の特例(3,000万円の特別控除、税率の軽減、買換え・交換の特例) や中高層耐火建築物等の建設のための買換え ・交換の特例を受けていないこと。 また、入居した年の2 年後までは、新たに入居した家屋 (敷地等を含む)以外の一定の資産を譲渡してこれらの特例を受けないこと |
| 7 | 中古住宅にあっては取得の日前20年以内(耐火建築物は25年以内) に建築されたもの、 または一定の耐震基準を満たすものであること |
| 8 | 返済期間(償還または賦払期間) が10年以上の借入金等であること |
●増築・改築・マンションのリフォームの要件
| NO | 適 用 要 件 |
| 1 | 増築・改築・マンションのリフォームおよび一室単位のリフォーム等のための費用が100万円を超えるものであること |
| 2 | 工事後の床面積が50m2以上のものであること |
| 3 | 増改築等や一定のバリアフリー又は省エネ改修工事であること |
（2）控除対象となる住宅口一 ンの範囲
10年以上にわたって分割して返済するもので、
| NO | 住宅ローンの範囲 |
| 1 | 金融機関、年利1 % 以上の勤務先等からの借入金 |
| 2 | 建設業者への住宅の取得等の工事請負代金や分譲業者への取得等の対価の債務 |
| 3 | 都市再生機構等への中古家屋の取得に伴う債務の承継契約に基づく債務 |
(3)控除を受けるための手続
この控除を受けるには確定中告が必要です。 ただし、サラリーマンは1 年目に確定申告をすると、 2 年日以降は年末調整で控除が受けられます。
◆「住宅ローン控除制度」 ご利用の注意点◆
| NO | 注意点 |
| 1 | 「マイホーム売却損 (譲渡損失) の軽減特例2 種」 (適用期限は平成27年12月31 日までと併用できます。 |
| 2 | 住宅ローン控除を受けていた者が、 転勤などで転居後、 再入居した場合、一定の要件で住宅ローン控除の再適用を受けることができます。 |
では、また。
